Notaris beroept zich succesvol op zijn ministerieplicht omtrent executieveiling

Deze klacht betreft de handelwijze van een notaris in een zaak waarbij een executieveiling van een registergoed werd gepland. De klager betwistte de rechtmatigheid van de executie op basis van gestelde volledige aflossing van de hypotheekschuld en beweerde misbruik van recht door de bank. De notaris verweerde zich tegen de klacht door te stellen dat hij gehandeld heeft conform zijn ministerieplicht en dat klager zich tot de civiele rechter kon wenden.

De executieveiling

De stiefzoon van de klager, genaamd [S], stond onder bewind en ontving op 5 augustus 2021 een schrijven van de bank waarin hij werd gesommeerd om de hypotheekschuld van ruim €75.000, inclusief rente, boetes, kosten en achterstallige betalingen, te voldoen. Daarnaast werd beweerd dat [S] het registergoed in strijd met het huurbeding had verhuurd en de gebruikswijziging van bedrijfsruimte naar woonruimte had doorgevoerd.

Op 10 december 2021 werd [S] opnieuw gesommeerd om de tekortkomingen weg te nemen, anders zou een executieveiling plaatsvinden. Onder voorbehoud betaalde de klager vervolgens €78.381,97 aan de bank. Klager beweerde daarna dat de hypotheekschuld volledig was afgelost, waarbij hij zich beriep op subrogatie van het hypotheekrecht. Dit werd echter betwist door de bank, die aangaf dat [S] nog steeds een achterstand had in zijn betalingen.

Het conflict escaleerde toen de bank op 27 juni 2023 [S] aanschreef voor verdere betalingen en aankondigde van verdere executiemaatregelen als er niet werd betaald. Op 26 juli 2023 verstrekte de bank een veilingopdracht aan het notariskantoor, waarna op 27 juli 2023 het registergoed aan de dochter van klager werd overgedragen.

Klager verzette zich tegen de executieveiling en beweerde dat de bank geen recht meer had om te executeren vanwege de vermeende volledige aflossing van de hypotheekschuld. Het notariskantoor wees klager echter op de wettelijke verplichting tot openbare verkoop op basis van het hypotheekrecht en adviseerde hem om zich tot de rechter te wenden als hij bezwaar had tegen de veiling.

Uiteindelijk werd de veiling geannuleerd nadat klager de vordering van de bank volledig had voldaan.

Klacht

Klager verwijt de notaris dat zij niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht. Hij stelt dat conform artikel 6:154 BW en 6:142 BW subrogatie heeft plaatsgevonden. Klager had de hele hypotheekschuld voldaan. Er is sprake van misbruik van recht van de bank. Klager stelt dat indien de notaris stuit op een recht van een derde, hij daarover met partijen dient te overleggen en zonnodig nader onderzoek moet doen, om zich een oordeel te vormen over de vraag of het recht van de derde in de wet staat aan het passeren van de akte. De notaris heeft nagelaten om enig overleg te voeren over de gang van zaken, terwijl klager meteen heeft aangeboden alle relevante informatie te verstrekken.

Ministerieplicht

De notaris verweert zich door te stellen dat krachtens de ministerieplicht op de notaris de wettelijke verplichting rust om voor openbare verkoop zorg te dragen tenzij hij een gegronde reden heeft medewerking te weigeren. Van een dergelijke reden is de notaris niet gebleken uit de inhoud van de veilingopdracht, die door de notaris slechts marginaal kan worden getoetst. Anders zou zij op de stoel van de rechter gaan zitten. Daarom heeft de notaris klager (als gemachtigde van zijn dochter) geadviseerd om zich tot de civiele rechter te wenden. De executieveiling die gepland stond voor 26 oktober 2023 is niet doorgegaan, aangezien de vordering van de bank is voldaan.

Notariële zorgplicht

Notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen voor handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en voor handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging oplevert in de zin van artikel 93 lid 1 Wna.

Beoordeling

Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris correct gehandeld door de opdracht van de bank voor de voorbereiding en uitvoering van de executieveiling van het registergoed te aanvaarden, omdat hij een ministerieplicht heeft tegenover de opdrachtgever. Hoewel de ministerieplicht niet absoluut is, kan de notaris onder specifieke omstandigheden een opdracht weigeren, maar hiervoor moet hij zijn weigering kunnen motiveren. De notaris heeft ook de belangen van derden in overweging genomen tijdens de uitvoering van zijn taak.

De notaris heeft terecht aangevoerd dat klager zijn stelling over subrogatie onvoldoende heeft onderbouwd. Zelfs als er sprake zou zijn van subrogatie, betekent dit niet automatisch dat het hypotheekrecht van de bank komt te vervallen. Het blijft afhankelijk van het bestaan van een nog openstaande vordering van de bank. Klager heeft ook niet overtuigend aangetoond dat de bank onrechtmatig heeft gehandeld.

De kamer concludeert dat de notaris aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Hij heeft de benodigde documenten voor de veilingopdracht opgevraagd en heeft vastgesteld dat de opeisbare vordering van de bank viel onder de hypotheekstelling. Ook heeft hij de nieuwe eigenaar van het registergoed, de dochter van klager, geïnformeerd over de gevolgen van de bezwaarde levering. Hoewel de dochter niet op de uitnodiging voor een gesprek op het notariskantoor is ingegaan, heeft de notaris klager altijd gewezen op de mogelijkheid om een executiekortgeding te starten als hij de veiling wilde voorkomen. De kamer verklaart de klacht dan ook ongegrond.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.