Notaris handelt onzorgvuldig bij levering van appartementsrecht

In deze zaak hebben klaagster en verkoper een koopovereenkomst gesloten betreffende een appartementsrecht. Op dit moment werd het appartement nog gehuurd. Tijdens de overdracht ontstond onduidelijkheid over de verrekening van huur en waarborgsom, wat leidde tot een klacht van klaagster over de zorgvuldigheid van de notaris.

Het appartementsrecht

Op 3 november 2021 hebben klaagster en verkoper een koopovereenkomst gesloten betreffende een appartementsrecht. In de overeenkomst stond opgenomen dat de koper bekend is met het feit dat het appartement verhuurd is van 21 juli 2021 tot 20 juli 2023 en deze huurovereenkomst aan de koper bekend is gemaakt.

De verkoper gaf de notaris opdracht om de akte van levering op te stellen. Op 17 november 2021 zond de notaris het concept van de akte en de voorlopige nota van afrekening naar beide partijen. Op 29 november is de akte gepasseerd. In de akte van levering is vermeld dat het bezit overgaat onder bezwaar van huur als vermeld in de koopovereenkomst en is nogmaals opgenomen dat koper bekend is met het feit dat het appartement verhuurd is van 21 juli 2021 tot 20 juli 2023 en deze huurovereenkomst aan de koper bekend is gemaakt.

Op 29 november 2021 merkte klaagster op dat de huur en waarborgsom niet in de nota van afrekening waren opgenomen en verzocht de notaris om correctie. De notaris antwoordde direct dat zij geen informatie hierover had ontvangen en de nota niet meer kon wijzigen. De notaris vroeg daarop de verkoper om toelichting, en deze gaf aan dat de waarborgsom was gebruikt ter compensatie van schade en huurachterstand.

Klacht

Klaagster verwijt de notaris dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld door de huurovereenkomst en de daarbij behorende verplichtingen van de verkoper jegens haar niet op te nemen in de akte van levering. Hierdoor was er niets geregeld over de waarborgsom, de huur en contactgegevens. Als de notaris de verplichtingen van de verkoper wel in de akte van levering had opgenomen, dan waren de gebreken duidelijk en konden verkoper en klaagster in overleg om tot een oplossing te komen.

Daarnaast ontdekte klaagster pas dat de huurder per 30 november 2021 was vertrokken. Hierdoor heeft klaagster drie maanden leegstand gehad, waardoor zij driemaal € 1.900, – huurderving heeft geleden.

Notariële zorgplicht

De kamer dient te beoordelen of de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld. Op grond van artikel 93 Wna is de notaris aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen en nalaten n in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

Beoordeling

De kamer stelt dat het tot de taak van een notaris behoort na te gaan of partijen zich volledig bewust zijn van de inhoudt van de te tekenen akte en of zij daarmee instemmen. Dit geldt ook als de akte bij volmacht wordt gepasseerd. In dit geval had de notaris moeten nagaan bij de partijen wat er verrekend moest worden. Duidelijk was immers dat het de levering van een onroerende zaak in verhuurde staat betrof. De notaris had moeten informeren naar de gebruikelijke kwesties. Dit omvat niet alleen de verrekening van de vaste lasten, maar ook de verrekening van de lopende huur op de passeerdatum en de eventueel door de huurder betaalde waarborgsom. Hiermee hadden problemen voorkomen kunnen worden. Het ontbreken van een concrete bepaling over de verrekening van de lopende huur en de waarborgsom in de onderliggende overeenkomst ontslaat de notaris niet van deze verplichting. De klacht is daarom gegrond.

Daarnaast oordeelt de kamer dat klaagster op 24 november 2021, dus voor het passeren van de akte, al op de hoogte was dat de huurder was vertrokken en dat er op zoek moest worden gegaan naar nieuwe huurders. Daarnaast was zij ook bekend met de schade aan het appartement. Zoals eerder overwogen, ontbrak een concrete bepaling in de koopovereenkomst van klaagster en heeft zij niet gereageerd toen zij de conceptnota van afrekening ontving. De schade die klaagster, een professionele partij die naar eigen zeggen vaak soortgelijke transacties doet, zegt te hebben geleden door het nalaten van de notaris, is eerder het gevolg van haar eigen onoplettendheid. Dit weegt dan ook niet mee bij het bepalen van de tuchtrechtelijke reactie. De omissie van de notaris heeft dan ook een voornamelijk abstract karakter, zodat de kamer volstaat met de gegrondverklaring en geen maatregel zal opleggen.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.