Kamer oordeelt dat notaris niet onjuist heeft gehandeld

Klager verwijt de notaris onjuist handelen betreft een akte van levering. Kamer oordeelt dat de notaris niet onjuist heeft gehandeld.

Het procesverloop

In september 2021 heeft het notariskantoor op verzoek van de verkoper een koopovereenkomst opgesteld inzake een tweetal bedrijfsruimten voor een koopsom van € 450.000,-. Klager was een van de drie kopers. In december 2021 hebben verkoper en klager als koper (namens zijn vennootschap) de koopovereenkomst ondertekend. De andere twee kopers hadden zich teruggetrokken.

Uit de door het notariskantoor ontvangen hypotheekstukken bleek dat de hypotheekhouder een financiering verstrekte van € 440.000,-. Vervolgens heeft het notariskantoor ter verificatie het taxatierapport opgevraagd bij klager. Uit het taxatierapport bleek dat de waarde van de registergoederen € 555.000,- bedroeg.

Op 23 februari 2022 heeft het notariskantoor klager om een toelichting gevraagd over de totstandkoming van de koopprijs. Klager heeft bij e-mailbericht van 24 februari 2022 geantwoord dat er een afspraak is gemaakt dat het pand voor bedrag mochten kopen.

Het notariskantoor heeft op dezelfde dag het volgende aan klager bericht dat Vanuit overheidswege de notaris verplicht is om voor de heffing van de overdrachtsbelasting uit te gaan van de economische waarde van een registergoed indien deze hoger is dan de overeengekomen koopsom. Derhalve zal er dus – naast de heffing over de overeengekomen koopsom – tevens 8% dienen te worden geheven over het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde. Tussen klager en de verkoper is vervolgens een geschil ontstaan over de hoogte van de koopsom.

Op 18 maart 2022 hebben partijen een door de advocaat opgestelde allonge getekend voor een verhoging van de koopsom naar € 500.000,-. Klager heeft op 21 maart 2022 te kennen gegeven dat hij niet akkoord was met de allonge en verzocht het notariskantoor om een toelichting inzake de overdrachtsbelasting.

Op 5 mei 2022 heeft er een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden op het notariskantoor tussen verkoper en koper in het bijzijn van de notaris en de kandidaat-notaris. Partijen zijn tot overeenstemming gekomen inzake de voorwaarden van de verkoop en de kostenverdeling. Half mei 2022 bleek dat klager niet akkoord ging. Middels een aanvullende overeenkomst van 25 mei 2022 hebben verkoper en koper het nieuwe geschil beslecht. Op 28 juni 2022 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd.

De klacht

Een paar dagen voor de overdracht vroeg het notariskantoor om het taxatierapport. Toen bleek dat de taxatiewaarde hoger was dan de koopprijs werd de passeerafspraak verzet en werd klager meegedeeld dat hij overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn over de taxatiewaarde en dat er aangifte schenkbelasting zou worden gedaan. De notaris was voornemens een bepaling op te nemen in de akte dat klager schenkbelasting verschuldigd was.

Klager verwijt de notaris dat iedere keer als hij contact opneemt met de notaris deze kosten aan hem als koper worden doorbelast. Zelfs correspondentie met de verkoper over de erfpacht en de Vereniging van Eigenaren worden aan klager doorbelast. Uiteindelijk is er gepasseerd. De hypotheekofferte was inmiddels wel verlopen, zodat klager nu een hogere hypotheekrente verschuldigd is.

De beoordeling

Klachtonderdeel 1: Overdrachtsbelasting

In artikel 9 lid 1 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer is bepaald dat ‘’De belasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie.’’ De mededelingen van de notaris zijn in lijn geweest met de wet; de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting was de taxatiewaarde. Van een klachtwaardig handelen van de notaris kan geen sprake zijn. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Klachtonderdeel 2: Schenkbelasting

Ook voor wat betreft de mededelingen over een mogelijk verschuldigde schenkbelasting blijkt niet van onjuiste informatie of onjuiste advisering door de notaris. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Klachtonderdeel 3: De advocaat

Wat betreft het klachtonderdeel over de advocaat van de verkoper overweegt de Kamer als volgt. Voldoende staat vast dat er tussen verkoper en klager een geschil was ontstaan over de hoogte van de koopsom. Een notaris dient onafhankelijk en onpartijdig te zijn. De notaris heeft alleen het eerste contact gelegd, omdat hij niet betrokken wenste te raken in het geschil. Niet is gebleken dat de notaris meer heeft gedaan dan een naam noemen van een advocaat die gespecialiseerd is in onroerend goed en een mail doorsturen over een afspraak. Door zich inhoudelijk buiten dit geschil te willen houden heeft de notaris alles behalve klachtwaardig gehandeld. De klacht is ongegrond.

Klachtonderdeel 4: De declaratie

Voor zover de klacht ziet op de declaratie overweegt de Kamer het volgende. Vooropgesteld wordt dat de Kamer niet geroepen is te beslissen over declaratiegeschillen. Wel kan een notaris door een bepaalde wijze van declareren onbetamelijk of anderszins klachtwaardig handelen.

Uitgangspunt is dat de notaris de werkzaamheden die hij voor een cliënt verricht in rekening mag brengen. Dat daarover in dit geval andere afspraken zijn gemaakt, is gesteld noch gebleken. Dat de declaraties onjuist waren is evenmin gesteld of gebleken. Contact met of het beantwoorden van vragen van een cliënt zijn eveneens werkzaamheden die in beginsel in rekening mogen worden gebracht. Vast is komen te staan dat er in onderhavig dossier meer werkzaamheden nodig waren dan in een standaarddossier voor een akte van levering. Verder is gebleken dat de notaris voor de bemiddelingspoging geen kosten in rekening heeft gebracht. Dat op enige wijze klachtwaardig is gedeclareerd is niet gebleken. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

De beslissing

De Kamer voor het notariaat verklaart de klacht ongegrond.

Hier kunt u de gehele uitspraak van de Kamer voor het notariaat lezen.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een accountant, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van een accountant of boekhouder. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de Accountantskamer of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.