Uitspraak: Notaris handelt onzorgvuldig bij passeren akte van levering

In december 2022 passeerde een notaris een akte van levering waarin een citaat uit de koopovereenkomst werd opgenomen, tot ongenoegen van klagers. Klagers verzochten om rectificatie van deze akte, wat resulteerde in een tuchtzaak tegen de notaris wegens vermeend onzorgvuldig handelen.

Akte van levering

De notaris heeft in december 2022 een akte van levering gepasseerd, waarin twee percelen worden geleverd door [verkoper] aan [koper]. In de akte is onder ‘Bijzondere bepalingen/totstandkoming overeenkomst’ een citaat uit de koopovereenkomst opgenomen waaruit de geschiedenis van de transactie blijkt. De namen van klagers, de naam van hun bedrijf en de (familie) geschiedenis komen voor in dit citaat.

Klagers hebben in januari 2023 in een e-mail aan de notaris verzocht om de akte van levering te rectificeren, zodanig dat de uit de koopovereenkomst geciteerde tekst wordt verwijderd. De notaris heeft hierbij aangegeven dat hij de tekst van de akte slechts achteraf kan wijzigen met medewerking van de bij de akte betrokken partijen. Uiteindelijk is de akte naar aanleiding van de klacht gerectificeerd en is de rectificatie in januari 2024 ingeschreven in het kadaster.

Klagers verwijten de notaris dat hij het citaat uit de koopovereenkomst heeft opgenomen in de akte van levering, waardoor dit openbaar is geworden, terwijl het een onjuist beeld schetst. Klagers betwijfelen ten eerste of het zo is dat de notaris enkel tot rectificatie van de akte over kan gaan met medewerking van de partijen. Daarnaast stellen zij dat de notaris in strijd heeft gehandeld met de voor hem geldende beroeps- en gedragsregels door de leveringsakte te gebruiken als een roddelblad, waardoor een negatief beeld is geschetst van personen en bedrijven die niet betrokken waren bij de totstandkoming van de koopovereenkomst of de leveringsakte.

Juridisch kader

Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Ontvankelijkheid

Ten eerste heeft de notaris zich verweert door te stellen dat klagers niet-ontvankelijk zijn, gezien zij geen partij zijn bij de akte.

Op grond van artikel 99 lid 1Wna kan ieder die daarbij enig redelijk belang heeft een klacht indienen. Het begrip ‘enig redelijk belang’ moet ruim worden opgevat. Hoewel klagers geen directe partijen zijn bij de akte staan zij daarin wel met naam en toenaam genoemd, is de naam van hun bedrijf opgenomen en is een weergave van de (familie) geschiedenis vermeld. De kamer overweegt dat klagers daarom wel enig redelijk belang hebben bij de klacht. Klagers zijn ontvankelijk.

Inhoudelijke beoordeling

Ten eerste oordeelt de kamer dat gezien de akte inmiddels in gerectificeerd klagers geen belang meer hebben bij de beoordeling of de notaris ook zonder medewerking van partijen over had kunnen gaan tot rectificatie.

Wel geeft de kamer een oordeel over het vermeent onzorgvuldig handelen van de notaris. De klagers betogen dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld door een eenzijdig en schadelijk citaat uit de koopovereenkomst op te nemen in de akte van levering, die vervolgens in de openbare registers werd ingeschreven. Ze stellen dat deze actie de naam van henzelf en hun onderneming schaadt. Doordat de akte is ingeschreven in de openbare registers is het immers ook door iedereen te raadplegen. In de akte is opgenomen dat de geciteerde tekst geen juridische waarde heeft, de notaris had de tekst daarom ook niet moeten opnemen in de akte. Klagers stellen dat de notaris had kunnen kiezen voor een alternatief, door bijvoorbeeld de tekst om te nemen in een considerans die niet in de openbare registers terechtkomt.

De notaris verdedigt zijn handelen door te stellen dat hij op verzoek van de partijen die betrokken waren bij de akte, de genoemde passages uit de koopovereenkomst in de akte van levering heeft opgenomen. De notaris stelt hierbij dat hij het belang van derden slechts marginaal hoeft te toetsen. De notaris heeft een belangenafweging gemaakt, waarbij hij het belang van koper heeft laten prevaleren boven dat van klagers.

De kamer is van oordeel dat de notaris bij het passeren van een akte rekening dient te houden met direct en indirect betrokken partijen. Uit de akte van levering blijkt dat de passage die uit de koopovereenkomst is overgenomen, geen relevante informatie bevat voor het passeren van de akte. De informatie is ook schadelijk voor klagers, omdat deze hen in een kwaad daglicht stelt. Doordat de akte is ingeschreven in een openbaar register is de informatie inzichtelijk voor iedereen. De notaris had gelet op het voorgaande bij de belangenafweging het belang van klagers bij het niet openbaar maken van deze informatie moeten laten prevaleren. Indien de partijen bij de akte het noodzakelijk vonden om deze informatie bij de akte te vermelden, had de notaris hen kunnen wijzen op een alternatief, waarbij de informatie niet openbaar werd. Doordat de notaris de passage uit de koopovereenkomst heeft opgenomen in de akte van levering heeft hij gehandeld in strijd met de voor een notaris vereiste zorgvuldigheid. Daarbij stelt de kamer dat de notaris niet slechts een doorgeefluik van partijen is. Hij dient te beoordelen of de door partijen gewenste inhoud van een akte relevant is voor de levering. Zo dat niet het geval is, dient de notaris die inhoud te weigeren.

Concluderend wordt de klacht gegrond geacht. De kamer acht de maatregel van waarschuwing passend omdat de notaris, door de passage in de akte op te nemen, naar klagers onzorgvuldig heeft gehandeld.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.

Monique Ebben

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Jamiro van de Wiel

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant