Notaris neemt een bestaande erfdienstbaarheid niet op in akte van levering

In deze zaak werd de notaris verweten dat hij een erfdienstbaarheid uit 1983 niet heeft opgenomen in de akte van levering bij de eigendomsoverdracht in 2020. Volgens klager heeft de notaris zijn onderzoeksplicht geschonden en hiermee onzorgvuldig gehandeld.

Erfdienstbaarheid

Klager is sinds 2 december 1983 eigenaar van een perceel met huisnummer 123. Op dezelfde dag is er een erfdienstbaarheid van weg vastgesteld tussen klager en de toenmalige eigenaar van het naastgelegen perceel met huisnummer 121, de heer [A]. Deze erfdienstbaarheid geeft beide partijen het recht van weg over elkaars percelen, met specifieke afmetingen en grenzen zoals vastgelegd in de akte.

Op 1 oktober 2020 heeft het perceel met huisnummer 121 een nieuwe eigenaar gekregen, de buurvrouw van klager. De eigendomsoverdracht vond plaats via een akte van levering, waarin verwezen wordt naar een eerdere aankoopakte uit 1969 die melding maakt van erfdienstbaarheden, waaronder een van licht en uitzicht. Er zijn geen bepalingen opgenomen over de voornoemde in 1983 gevestigde erfdienstbaarheid van weg.

Klager is met zijn buurvrouw thans in een discussie verwikkeld geraakt over het al dan niet bestaan (en de feitelijke uitoefening) van het recht van weg voor beide percelen met de huisnummers 121 en 123.

Onvoldoende onderzoek gedaan

De klacht betreft het verwijt dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld bij het opstellen van de akte van levering op 1 oktober 2020 door de in 1983 gevestigde erfdienstbaarheid niet op te nemen. Het debat tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de notaris de op haar rustende onderzoeksplicht heeft geschonden.

Volgens klager had de notaris op de hoogte kunnen en moeten zijn van de in 1983 gevestigde erfdienstbaarheid. Volgens klager had de notaris ten eerste plaatselijk onderzoek moeten verrichten. Indien de notaris dat zou hebben gedaan, zou zij hebben gezien dat de feitelijke situatie van de percelen in de periode van 1669 tot en met 2020 was gewijzigd, wat voor de notaris aanleiding had moeten zijn om nader onderzoek te doen naar eventueel gewijzigde erfdienstbaarheden.

Daarnaast is de informatie over de bij akte van 2 december 1983 gevestigde erfdienstbaarheid opgenomen in de openbare registers en had de notaris simpelweg een afschrift daarvan bij het Kadaster kunnen opvragen.

De notaris verweert zich door te stellen dat de onderzoeksplicht van de notaris zich beperkt tot het doen van onderzoek in de openbare registers (van het Kadaster) en zich enkel uitstrekt tot het perceel dat wordt overgedragen, in dit geval dus het perceel met nummer 121. Uit geen van de kadastrale recherches van dat perceel is gebleken van het bestaan van de in 1983 gevestigde erfdienstbaarheid. Op het kadastrale uittreksel is hiervan namelijk geen aantekening gemaakt. Er bestond voorts geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar eventuele (gewijzigde) erfdienstbaarheden.

Juridisch kader

De kamer dient te beoordelen of de notaris zijn onderzoeksplicht, en hiermee zijn zorgplicht, heeft geschonden. Op grond van artikel 93 van de Wet op het notarisambt zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met hen bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Zwaarwegende zorgplicht

De kamer stelt voorop dat op de notaris een zwaarwegende zorgplicht rust ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in een akte opgenomen rechtshandelingen. Deze zorgplicht brengt onder meer mee dat de notaris bij de vervreemding van het registergoed verplicht is onderzoek in te stellen naar de rechtstoestand van het registergoed. Daarbij mag van de notaris worden verwacht dat zij alle voor haar toegankelijke registers raadpleegt.

Vastgesteld wordt dat de notaris de verplichte en kadastrale recherches heeft uitgevoerd. De notaris heeft een kadastraal uittreksel van het perceel met huisnummer 121 bij het Kadaster opgevraagd en in de procedure overgelegd. Dat de erfdienstbaarheid niet in het uittreksel ingetekend staat, ondanks dat dat wel zo had moeten zijn, kan de notaris niet tuchtrechtelijk worden verweten.

Het is de kamer niet gebleken dat de notaris anderszins nader onderzoek had moeten doen. De onderzoeksplicht van de notaris behelst in beginsel niet dat de notaris gehouden is uit eigen beweging plaatselijk onderzoek, een erfdienstbaarhedenonderzoek of onderzoek in de openbare registers naar de rechtstoestand van naburige percelen te verrichten. Dit is anders als de omstandigheden van het geval daartoe aanleiding geven. Door de notaris is voldoende onderbouwd gesteld dat er geen omstandigheden waren die noopten tot nader onderzoek.

De conclusie is dat de notaris aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan en er derhalve geen sprake is van onzorgvuldig handelen aan de zijde van de notaris.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.