Uitspraak: Notaris stelt in het kader van hypotheekrechten een ambigue akte op

In deze zaak tussen [eiser] en een notaris oordeelt de rechtbank dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden door een akte op te stellen waarin het vestigen van een hypotheekrecht op de registergoederen van [bedrijf 2] niet adequaat werd behandeld. De notaris stelde een ambigue akte op.

De overeenkomst

Op 27 maart 2019 sloten [eiser] en [bedrijf 1] een geldleningsovereenkomst waarbij [eiser] €1.5 miljoen aan [bedrijf 1] leende. De overeenkomst liep tot 27 september 2019 en omvatte bepalingen omtrent rente, aflossing, en zekerheden. De overeenkomst is ondertekend door [betrokkene 1] als bestuurder van [eiser] en [betrokkene 2] als bestuurder van [bedrijf 1].

Wat betreft de zekerheden zijn een aantal panden opgenomen, waarover geldnemer heeft verklaard dat deze in onbelast eigendom zijn en blijven zolang de verplichting uit hoofde van de overeenkomst bestaat. De panden die zijn opgenomen dienden als zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. Van de registergoederen waar het hier om gaat, behoorden er drie in eigendom toe aan [bedrijf 1] en twee behoorden in eigendom toe aan [bedrijf 2].

[Eiser], [bedrijf 1] en [bedrijf 2] hebben op 27 maart 2019 aan [gedaagde] de opdracht verstrekt om hypotheekrechten te vestigen op voormelde registergoederen. In deze conceptakte zijn [bedrijf 1] en [bedrijf 2] als schuldenaar opgenomen en [eiser] als schuldeiser. Bij het passeren van de akte op 28 maart 2019 werd alleen [bedrijf 1] als schuldenaar genoemd. [Bedrijf 2] is wel als partij bij de akte opgenomen.

Ongeldige titel hypotheekrecht

Na faillissement van [bedrijf 1] op 19 november 2019 en [bedrijf 2] op 3 december 2019 betwistte de curator de geldigheid van het hypotheekrecht op de registergoederen van [bedrijf 2]. De curator stelde dat de overeenkomst en akte geen geldige titel bevatten, en hij riep de buitengerechtelijke vernietiging in voor zover [bedrijf 2] onverplichte zekerheden had verleend. Volgens de curator was er voor [bedrijf 2] als derde geen voorafgaande verplichting tot het verschaffen van zekerheden, zodat een in de akte ingelezen plicht als een onverplichte rechtshandeling kwalificeerde.

In de afwikkeling van het faillissement werd een regeling getroffen waarbij de aan [bedrijf 1] toebehorende registergoederen werden verkocht, en de opbrengst aan [eiser] werd toegekend. [Eiser] stelde [gedaagde] vervolgens aansprakelijk voor de geleden schade omdat zij zich niet als separatist mocht verhalen in de faillissementen van [bedrijf 1] en [bedrijf 2].

Klacht en verweer

[Eiser] stelt dat [gedaagde] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht door (i) in het kader van de advisering omtrent het vestigen van hypotheekrechten een ambigue akte op te stellen. [Eiser] stelt dat [gedaagde] haar schade dient te vergoeden.

Aan haar vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat zij aan [gedaagde] opdracht heeft gegeven hypotheekrechten te vestigen op de in de overeenkomst vermelde registergoederen van [bedrijf 1] en [bedrijf 2]. In dat kader rust op [gedaagde] een zorgplicht als bedoeld in artikel 7:401 Burgerlijk Wetboek. [Gedaagde] is in deze verbintenis tekortgeschoten, dan wel heeft onrechtmatig gehandeld, nu de hypotheekrechten nietig blijken te zijn en geen pandrecht is gevestigd. Hij heeft geen onderzoek verricht naar de beschikkingsbevoegdheid en geldige titel, heeft [eiser] niet gewezen op de mogelijke gevolgen van het aangaan van een onverplichte rechtshandeling en heeft een akte verleden die zonder rechtsgevolgen is gebleven.

[Gedaagde] betwist de vorderingen van [eiser]. In het bijzonder meent hij dat de gevestigde hypotheekrechten geldig zijn, dat causaal verband tussen de tekortkoming en de schade ontbreekt en dat hij daarom zijn zorgplicht niet heeft geschonden.

Ambigue akte

Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [gedaagde] is gehouden de schade te vergoeden die [eiser] heeft geleden doordat [gedaagde] een akte heeft opgesteld die nietig is of in elk geval ambigu was vanwege het ontbreken van een geldige titel voor de vestiging van hypotheekrecht.

Ten eerste oordeelt de rechtbank of er sprake is van een geldige titel ten aanzien van [bedrijf 2]. Artikel 3:84 lid 1 jo. 3:98 BW vereist voor de vestiging van een hypotheek een levering krachtens geldige titel. De uitleg van de overeenkomst tussen partijen en de akte geschiedt volgens de Haviltex-maatstaf. Deze uitleg brengt volgens de rechtbank mee de overeenkomst geen titel bevat voor het vestigen van een hypotheekrecht op de registergoederen van [bedrijf 2]. De afspraken tussen partijen bieden geen grond voor het vestigen van een hypotheekrecht op de registergoederen van [bedrijf 2]. De akte, waarin [bedrijf 2] als schuldenaar is opgenomen maar niet instemt met het hypotheekrecht, bevat onvoldoende basis voor de vestiging.

Het ontbreken van een geldige titel betekent dat geen geldig hypotheekrecht is gevestigd op de registergoederen van [bedrijf 2]. De akte is echter niet nietig; het gebrek ligt in het titelvereiste, niet het vestigingsvereiste. Beide partijen leggen de akte echter wel zo uit dat daarin ten laste van [bedrijf 2] een hypotheekrecht wordt gevestigd. Om die reden is sprake van een ambigue akte, gezien deze een ongerijmdheid bevat en daardoor vragen oproept, zoals in dit geval in het faillissement van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] ook is gebeurd.

Schending van zorgvuldigheidsnorm

Daarnaast oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] met zijn handelen zijn zorgplicht heeft geschonden. Op de notaris rust in zijn hoedanigheid, uit hoofde van zijn taak bij het verlijden van een akte, een zwaarwegende zorgplicht ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen welke zijn beoogd met de in die akte opgenomen rechtshandelingen. Mede gelet op het vertrouwen dat de deelnemers aan het rechtsverkeer moeten kunnen stellen in een notariële akte, geldt de bedoelde verplichting jegens alle belanghebbenden en niet slechts jegens de partijen bij de in de notariële akte opgenomen rechtshandeling.

In dit geval is vastgesteld dat [bedrijf 2] zich niet heeft verbonden tot het verstrekken van het hypotheekrecht, ondanks dat de vestigingshandeling in de akte moet worden ingelezen. [Gedaagde] heeft de partijen niet voorafgaand aan het passeren van de akte geïnformeerd over het ontbreken van een geldige titel met betrekking tot [bedrijf 2], en evenmin over de mogelijke gevolgen daarvan. Ook heeft hij niet expliciet de consequenties van het verwijderen van [bedrijf 2] als schuldenaar in de akte besproken of verwerkt.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] daarover zelf verklaard dat dit handelen ‘niet de schoonheidsprijs verdiende’. Hiermee heeft hij niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. In zoverre is hij tekortgeschoten in de op hem rustende zorgplicht.

Concluderend oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] jegens [eiser] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht door in het kader van de advisering omtrent het vestigen van hypotheekrechten een ambigue akte op te stellen.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Rechtbank Gelderland.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.

Monique Ebben

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Joost Papeveld

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant