Notaris wijst onvoldoende op risico’s bij akten van levering en leningsovereenkomst

In deze zaak wordt de notaris verweten dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden bij de totstandkoming en het passeren van de akte van levering en het opstellen van geldleningsovereenkomsten tussen de erflater en de koper. De notaris zou onvoldoende hebben gewezen op de risico’s bij de akten van levering en de leningsovereenkomst.

De koop-en leveringsakten en leningsovereenkomst

Erflater heeft in 2020 een winkel-/bedrijfsruimte met afzonderlijke bovenwoning aan koper verkocht. De koopprijs bedroeg €650.000, onderverdeeld in een bedrag van €235.000 voor het ene huisnummer en €415.000 voor het andere huisnummer. Koper er erflater wilden het pand voorafgaand aan de overdracht laten splitsen in twee afzonderlijke registergoederen. Een deel van de koopprijs zou direct na de levering worden voldaan, terwijl het resterende bedrag als lening aan erflater verschuldigd bleef.

Koper is hypotheek-en verzekeringsadviseur en in die hoedanigheid een zakelijke relatie van de notaris. Koper was tevens de financieel adviseur van erflater. De notaris werd op verzoek van koper de notaris die de beoogde transactie diende te laten passeren. Koper heeft de notaris verzocht om zorg te dragen voor de koop-en leveringsakten en de leningsovereenkomst voor de onderhandse lening tussen koper en erflater. Het verkochte pand zou hierbij als onderpand voor de lening fungeren. Koper gaf aan dat gezien de korte termijn de overdracht middels een ‘Groninger akte’ diende plaats te vinden.

Er ontstonden complicaties rond een vergunning voor de splitsing, wat resulteerde in wijzigingen in het onderpand voor de leningen. Koper verzocht aan de notaris om de eigen woning van koper als onderpand op te nemen in de geldleningsovereenkomst in plaats van het aangekochte pand.

Op 28 december 2020 heeft de notaris een concept van de (Groninger) akte van levering per e-mail aan de erflater gezonden. Op 31 december 2020 is de akte gepasseerd ten overstaan van de notaris.

Daarnaast zijn erflater en koper in februari 2021 een tweetal geldleningsovereenkomsten aangegaan, welke overeenkomsten door de notaris zijn opgesteld. Het ging om een annuïtaire geldlening met een looptijd van 20 jaar tegen een rentepercentage van 2,3 % per jaar.

Op 9 februari 2022 is erflater overleden. Erflater heeft in zijn testament klaagster tot executeur en tevens enig erfgenaam benoemd.

Onvoldoende gewezen op de risico’s

Klaagster verwijt de notaris dat hij zijn zorgplicht tegenover erflater heeft geschonden bij de totstandkoming en het passeren van de akte van levering op 31 december 2020 en bij het opmaken van de twee geldleningsovereenkomsten van 20 februari 2021. Volgens klaagster bracht de transactie grote risico’s voor erflater mee, waar de notaris erflater niet, althans onvoldoende, op heeft gewezen. Zij wijst op de lange looptijd van de leningen, het ontbreken van hypotheekzekerheid, en de wijziging van het onderpand als zorgpunten.

Klaagster stelt ten eerste de lange looptijd van de lening aan haar klacht ten grondslag. Op het moment van afsluiten van de lening was erflater drieënzeventig jaar. Op de einddatum van de geldleningsovereenkomsten zou erflater drieënnegentig jaar zijn geweest. Daarnaast benadrukte klaagster dat het hier om onderhandse leningen ging, waarbij erflater geen hypothecaire zekerheid ontving.

Klaagster bracht ook naar voren dat de in de geldleningsovereenkomsten opgenomen positieve hypotheekverklaring slechts schijnzekerheid bood. Deze verklaring was aanvankelijk gebaseerd op een onderpand dat later op verzoek van de koper werd gewijzigd naar diens eigen woning. Een woning die overigens al met een hypotheek was belast voor de volledige waarde, zowel op het moment van verkoop als tijdens latere leningsovereenkomsten.

Klaagster betoogde dat de notaris, gezien het feitelijke overwicht van de koper in deze zaak, zich aantoonbaar bewust had moeten zijn van de risico’s. De koper, die tevens hypotheekadviseur was, genoot het voordeel van financiële expertise en fungeerde als adviseur van erflater. Dit plaatste hem inhoudelijk in een superieure positie. Klaagster benadrukte dat de notaris had moeten fungeren als een onafhankelijke partij of had moeten waarborgen dat erflater zijn eigen adviseur kreeg om zijn belangen adequaat te beschermen.

Standpunt van de notaris

De notaris verweert zich door te stellen dat de opzet van de transactie niet van hem kwam, maar al was besproken tussen erflater en de koper voordat de notaris werd betrokken. De gebruikte Groninger akte en leningen waren volgens de notaris niet ongebruikelijk en voldeden aan de wensen van beide partijen. Erflater had tijdelijke zekerheid met een hypotheekverklaring, en de notaris beweert dat hij de risico’s met erflater heeft besproken. Erflater werd geacht de nodige kennis te hebben als vastgoedbelegger, en de notaris zag hem als kundig en wilsbekwaam. Er was volgens de notaris geen reden om erflater naar een eigen adviseur te verwijzen. De notaris concludeert dat er geen reden was om erflater anders te waarschuwen of in te grijpen in de voorgenomen transactie. Hij stelt dat er geen sprake is van onvoldoende verwijzing naar eventuele risico’s.

Toetsnorm

De kamer dient te beoordelen of de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden. Een aantal bepalingen uit de Wet op het notarisambt zijn in dit geval in het bijzonder van belang. Op grond van art. 93 lid 1 Wna zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met bepalingen in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of de notaris voldoende zorgvuldig heeft gehandeld.

Op grond van art. 17 Wna dient de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uit te oefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid dient te behartigen. Daarnaast heeft de notaris op grond van art. 43 Wna een Belehrungspflicht. Een notaris dient de zakelijke inhoud van de akte te bespreken en hij dient daarop een toelichting te geven. Zo nodig wijst hij op de gevolgen die voor partijen uit de inhoud van die akte kunnen voortvloeien.

Oordeel Kamer

De Kamer stelt dat een overdracht middels een Groninger akte een bijzondere vorm van overdracht betreft die daarom tijdig extra aandacht en uitleg aan partijen behoeft. Dit geldt in deze casus te meer omdat de conceptakte volledig is gebaseerd op de instructies die afkomstig waren van één partij, te weten koper. De notaris heeft de leveringsakte, die al eerder gereed was, pas op een laat moment rechtstreeks aan de erflater gestuurd.

De Kamer betreurt dat de notaris, afgezien van het sturen van de conceptakte, mogelijk weinig contact heeft gehad met erflater. De notaris heeft de verantwoordelijkheid om erflater voldoende voor te lichten, het ontbreken van aantekeningen over dit contact in het dossier wordt als onzorgvuldig beschouwd.

Wat betreft de geldleningsovereenkomsten stelt de kamer vast dat erflater aan de koper een aanzienlijk bedrag leende zonder enige zekerheid. De notaris heeft volgens de kamer onvoldoende voldaan aan zijn plicht om erflater te informeren over de rechtsgevolgen en om te verifiëren of de keuzes overeenkwamen met erflaters wensen.

De kamer is kritisch over de hypotheekverklaring en rente, en benadrukt dat de notaris erflater had moeten wijzen op mogelijke nadelige gevolgen van de wijziging in het onderpand. De stelling van de notaris dat erflater als vastgoedbelegger voldoende kennis had, wordt verworpen, omdat de notaris dit niet adequaat heeft geverifieerd.

Concluderend verklaart de kamer de klacht gegrond, omdat de notaris erflater onvoldoende zou hebben gewezen op de gevolgen en risico’s van de transactie tussen koper en erflater. Gelet op voorgaande legt de Kamer aan de notaris een schorsing op.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.