Uitspraak: Notaris wordt verweten een gewijzigde akte slechts naar één van de betrokken partijen te hebben gestuurd

In november 2019 heeft verkoopster haar woning verkocht aan klager en zijn partner. Klager heeft de notaris opdracht gegeven de levering van de woning te verzorgen. Na de verkoop is een geschil ontstaan over het herstel van de schade aan de parketvloer in de woning. Om het geschil op te lossen is door klager voorgesteld, ter zekerheid van de reparatie, een bedrag van 2.000 euro in de pot te stellen bij de notaris. Verkoopster ging hier niet mee akkoord.

Omdat klager en verkoopster er onderling niet uitkwamen, heeft klager de notaris verzocht bemiddelend op te treden. Ook heeft hij gevraagd lid a van de koopovereenkomst aan te passen. In deze bepaling stond: “De koper heeft het verkochte vóór de levering kunnen inspecteren en aanvaardt het in de huidige staat. Dit is volgens partijen dezelfde staat als ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.”

De notaris reageert dat hij niet kan adviseren, omdat hij dan zijn onpartijdigheid schendt. Verder weergeeft hij de opties die klager heeft omtrent de levering:

  • De levering door laten gaan zonder verdere maatregelen
  • De levering door laten met een lagere koopsom of geld in depot als zekerheid voor het herstel van de vloer binnen een bepaalde termijn (dit moet allemaal in overleg met verkoper)
  • De levering niet door laten. Dan kan de verkoper 10% op u verhalen indien nadien mocht blijken dat uw klacht niet terecht was.

Op 27 februari 2020 heeft het transport van de woning plaatsgevonden op het kantoor van de notaris. Ook is lid a van de overeenkomst gewijzigd in het volgende.

“De koper heeft het verkochte vóór de levering kunnen inspecteren en aanvaardt het in de huidige staat. Dit is volgens partijen dezelfde staat als ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met dien verstande dat de houten vloer plaatselijk een bolling vertoont die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet aanwezig was. Koper gaat desalniettemin toch akkoord met deze huidige staat van de vloer, en zal de verkoper hier verder niet op aanspreken. Onder de verantwoordelijkheid van de verkoper is bij haar verzekeraar een verzoek tot herstel gedaan. De verkoper is niet aansprakelijk of deze verzekeraar wel of niet of gedeeltelijk de vloer laat herstellen of gelden uitkeert. Wordt er geld uitgekeerd dan komt dat toe aan de koper.”

De klacht

De klacht is gebaseerd op de volgende verwijten:

  • De notaris is duidelijk nalatig in zijn zorgplicht terwijl hij specifiek en uitvoerig op de hoogte werd gebracht van de gerezen problematiek. De (voor het eerst) kopers konden meer van hem verwachten en zijn in hun vertrouwen in het notariaat geschaad nadat ze de notaris expliciet om hulp hadden gevraagd.
  • De notaris heeft een gewijzigde transportakte slechts naar één van de betrokken partijen doorgestuurd en de andere partij daar pas bij het passeren van de akte mee geconfronteerd. Koper is dus niet in de gelegenheid gesteld de pas dan ter tafel komende akte te controleren. Dat is op zijn minst onzorgvuldig.
  • De notaris wordt geruime tijd voor het passeren van de akte schriftelijk gewezen op een onjuistheid in de akte maar blijkt daar, bij beoogd transport, niets mee te hebben (willen) doen of gedaan. Partijen worden daardoor onnodig in een conflictueuze situatie gebracht en dat is de notaris verwijtbaar.
  • De notaris doet, vlak voor het passeren van de akte, een wijzigingsvoorstel waarvan hij zelf stelt dat dit in het voordeel van één van de partijen is. Dat is, gelet op zijn rol in het maatschappelijk verkeer, een ongepast voorstel- en aanpassing van- de akte.
  • Het notariskantoor presenteert zich als ‘notaris’. Als dit onjuist is, dient dit in alle publieksuitingen te worden aangepast.
  • Het kantoor van de notaris presenteert zich middels een kreet welke zou moeten suggereren dat zij ‘de goedkoopste’ zijn. Niet alleen zijn zij dat niet, maar is het een reclame-uiting welke (door zijn verwarrende inhoud) niet past bij de beroepsgroep en diens rol in het maatschappelijk verkeer.

De beoordeling

Ten aanzien van het eerste klachtonderdeel is de kamer van oordeel dat de notaris niet klachtwaardig heeft gehandeld met zijn reactie op het bemiddelingsverzoek. Vanwege zijn onpartijdige, lijdelijke rol lag het niet op zijn weg om verkoopster te overtuigen van het door klager gewenste depot. Het eerste klachtonderdeel is ongegrond.

Het tweede klachtonderdeel is ook ongegrond. Klager heeft ter zitting aangegeven alleen het adres te hebben gewijzigd. Waardoor klager niet in zijn belangen is geschaad toen hij deze wijziging niet ontving.

Met betrekking tot het derde klachtonderdeel heeft de kamer begrip voor de keuze van de notaris nog even te wachten met aanpassen van de akte totdat beide partijen zich hierover hadden kunnen uitlaten. Aangezien de aanpassing door beide partijen goedgekeurd diende te worden. Ook dit klachtonderdeel is dus ongegrond.

Het vierde klachtonderdeel ziet op een verschillende lezing door partijen aangaande de bespreking voorafgaand aan het passeren. De kamer kan zich hier geen oordeel over vormen. De kamer heeft ten aanzien van dit klachtonderdeel dus geen klachtwaardig handelen vast kunnen stellen. Het vierde klachtonderdeel is ongegrond.

Met het oog op het vijfde klachtonderdeel heeft de notaris onweersproken gesteld dat hij zelf de naam van zijn besloten vennootschap alleen in zijn algemene voorwaarden vermeldt. Van klachtwaardig handelen is dan ook geen sprake, zo oordeelt de kamer.

Ten aanzien van het zesde klachtonderdeel is de kamer van oordeel dat klager onvoldoende heeft onderbouwd waarom de reclame-uiting schadelijk zou zijn voor de beroepsgroep van de notaris. Ook dit klachtonderdeel is dus ongegrond.

De kamer verklaart de klacht op alle onderdelen ongegrond.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan hier contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Rob Silvertand

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Joost Papeveld

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant