Notarissen berispt voor tekortschieten bij complexe vastgoedtransactie

De zaak in deze tuchtprocedure draait om de rol van de notarissen bij een complexe transactie tussen [V] en [P] met betrekking tot een stuk bouwgrond. Klager heeft de notarissen beschuldigd van schending van hun ambtsplichten, met name op het gebied van zorgvuldigheid en onafhankelijkheid. Hoewel de notarissen verweer hebben gevoerd, heeft de kamer geoordeeld dat hun handelen inderdaad tekortschoot.

Complexe vastgoedtransactie

Op 27 mei 2019 sloot klager een mondelinge koopovereenkomst met [V] voor een stuk bouwgrond met opstallen, tegen een prijs van € 600.000,00. [V] ging op 26 augustus 2019 een koopovereenkomst aan met [P] waarbij in ieder geval ook het aan klager verkochte perceel betrokken was. De overeengekomen koopprijs bedroeg €1,2 miljoen. Deze overeenkomst werd ingeschreven in het Kadaster.

Op 25 oktober hebben [V] en [P] bij de eerdere koopovereenkomst een aanvullend contract afgesloten, ofwel de eerste allonge. Op 3 december heeft klager conservatoir verhaal beslag gelegd op het perceel. Vervolgens hebben [V] en [P] op 26 februari 2020 bij de koopovereenkomst een tweede allonge afgesloten.

Op 28 februari heeft de voormalig kandidaat-notaris de akte van levering gepasseerd, waarbij [V] het perceel aan [P] heeft geleverd. De akte van levering is vervolgens ingeschreven in het Kadaster. Uit deze akte volgt dat het perceel is verkocht voor €950.000 in plaats van voor het oorspronkelijk overeengekomen bedrag van €1,2 miljoen.

Op 23 december 2020 verklaarde de rechtbank [V] jegens klager toerekenbaar tekort te zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en veroordeelde [V] tot schadevergoeding.

Klacht

In deze tuchtprocedure verwijt klager de notarissen dat zij medewerking hebben verleend aan de transactie tussen [V] en [P]. Klager stelt dat de notaris zijn ministerie niet had mogen verlenen/had behoren te weigeren. Hierbij heeft de notaris zijn onderzoeksplicht geschonden en heeft hij niet onpartijdig/onafhankelijk gehandeld. Tenslotte stelt klager dat de notaris de akte niet had mogen passeren en niet aan [P] had mogen leveren.

Notariële zorgplicht

Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notarissen een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

Op grond van artikel 17 Wna dient de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uit te oefenen en dient de notaris de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.

Artikel 21 Wna bepaalt dat de notaris verplicht is de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichtingen. Dit wordt ook wel aangeduid als de ministerieplicht. Echter, lid 2 bepaalt dat de notaris verplicht is zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. Onder omstandigheden maakt de ministerieplicht dus plaats voor een weigeringsplicht.

Schending van ambtsplichten

De notaris en voormalig kandidaat-notaris hebben samen verweer gevoerd in de tuchtrechtelijke zaak. De kern van het geschil draait om de vraag of zij tuchtrechtelijk verantwoordelijk zijn voor hun betrokkenheid bij een transactie tussen [V] en [P]. De kamer concludeert dat zij, gezien de bijzondere omstandigheden, hadden moeten overleggen met de betrokken partijen en diepgaander onderzoek hadden moeten verrichten.

De notarissen voerden aan dat zij geen onderzoek hoefden te doen naar de (verhaals-)positie van klager omdat zij niet op de hoogte waren van de eerdere verkoop aan klager. Ze waren echter wel op de hoogte van het beslag dat klager had gelegd. De notarissen meenden dat ze niet verplicht waren om de reden voor het beslag te achterhalen, en dus geen vermoeden hadden van de rechten van derden.

De kamer oordeelt echter dat ondanks het gebrek aan kennis over de eerdere koopovereenkomst, de notarissen vanwege andere kenbare omstandigheden alerter hadden moeten zijn. Met name de tweede allonge, die kort voor de geplande leveringsdatum werd afgesloten, had hun aandacht moeten trekken. Deze allonge behelsde een aanzienlijke prijsverlaging die mogelijk het eerder gelegde beslag zou beïnvloeden. Ook uit de tekst van de allonges hadden de notarissen kunnen afleiden dat deze bedoeld waren om het beslag te ondermijnen.

De kamer concludeert dat de notarissen onvoldoende onderzoek hebben verricht naar de omstandigheden rondom de transactie, wat hun besluitvorming heeft beïnvloed. In zoverre dient de klacht gegrond te worden verklaard. De kamer kan evenwel niet vaststellen dat voornoemd nalaten van de notarissen voortkomt uit onvoldoende onafhankelijk en onpartijdig handelen. Dit onderdeel van de klacht wordt daarom ongegrond verklaard.

Maatregel

Uit de toedracht van de zaak en de toelichting die de notarissen daarop in verweer hebben gegeven, volgt dat hun onderzoeks-verzuim niet het gevolg is geweest van een slordigheidsfout, maar van een naar het oordeel van de kamer te beperkte opvatting van een wezenlijke ambtsverplichting. Om deze reden dient de maatregel van berisping te worden opgelegd.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.