Taxateur handelt onzorgvuldig door maar één waarderingsmethode te gebruiken bij taxatie bedrijfspand - Zorgplicht Advocaten

Zorgplicht Advocaten

Taxateur handelt onzorgvuldig door maar één waarderingsmethode te gebruiken bij taxatie bedrijfspand

In opdracht van de Rabobank voert de Taxateur in 2016 een taxatie uit van het bedrijfspand van A B.V. Nadat A B.V. dit taxatierapport heeft ontvangen ontdekt hij dat het taxatierapport fouten bevat. Daarnaast vindt hij de extreem lage waarde onbegrijpelijk. Volgens A B.V. wordt op pagina 1 van het taxatierapport een verkeerde eigenaar genoemd. Het onroerend goed is getaxeerd op € 150.000,- terwijl de WOZ-waarde € 526.000,- bedroeg. A B.V. heeft het bedrijfspand in 2006 gekocht voor € 560.000,-. De referentieobjecten die de Taxateur heeft gebruikt zijn qua vloeroppervlak (veel) kleiner dan het bedrijfspand, maar deze zijn voor veel hogere prijzen verkocht aldus K B.V. De huur van dit onroerend goed bedraagt € 33.000,- per jaar. De gebruikelijke marktwaarde is factor 12 tot 15 maal deze huur. In plaats daarvan is slechts iets meer dan factor 4 toegepast door de Taxateur.

Eigenaar vermoed dat taxateur in opdracht van de bank een bedrijfspand bewust te laag heeft gewaardeerd

Daarbij heeft de Taxateur zijn keuzes en uitgangspunten niet toegelicht. K B.V. vermoed dat er sprake is van belangenverstrengeling, ondeskundigheid en onzorgvuldigheid. K B.V. denkt dat de Taxateur het onroerend goed in opdracht van Rabobank bewust te laag heeft gewaardeerd. Dit met als doel om Rabobank als klant te houden. Door deze veel te lage waardering was K B.V. verplicht het bedrijfspand gedwongen te verkopen. Op 14 februari 2017 is het bedrijfspand verkocht voor € 335.000,-. Ook deze prijs duidt er volgens K B.V. op dat de waardering door de Taxateur veel te laag was. K B.V. heeft daarom een klacht ingediend bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

De Taxateur erkent bij de behandeling van de klacht dat er inderdaad een onjuiste eigenaar is vermeld op pagina 1 van het taxatierapport. Deze fout is echter volgens de Taxateur niet tuchtrechtelijk verwijtbaar en heeft ook geen invloed gehad op de waardebepaling. Volgens de Taxateur dient het tuchtcollege de klacht wat betreft de waardebepaling marginaal te toetsen. Het tuchtcollege begint haar oordeel met de overweging dat zij de door de Taxateur uitgevoerde taxatie slechts marginaal kan toetsen. Het tuchtcollege beoordeelt dus enkel of de Taxateur in redelijkheid tot deze taxatie heeft kunnen komen en of hij bij de taxatie de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.

Taxateur handelt in strijd met beginselen van professioneel gedrag, zorgvuldigheid en transparantie

De taxateur heeft deels in zijn verweerschrift en deels tijdens de zitting toegelicht hoe hij tot bepaalde uitgangspunten en afwegingen is gekomen. Deze uitgangspunten zijn volgens het tuchtcollege niet zodanig onjuist geweest dat dit klachtwaardig gedrag oplevert. Echter, het tuchtcollege oordeelt dat de Taxateur deze uitgangspunten niet pas in zijn verweerschrift/ter zitting had moeten toelichten. Dit had hij volgens het tuchtcollege in zijn taxatierapport al moeten doen. Daarnaast hadden diverse objecteigenschappen zoals het tijdelijk recht van erfpacht, de ongunstige verhouding tussen begane grond en eerste verdieping en de hoge WOZ-waarde en aankooprijs aanleiding moeten zijn voor de Taxateur om een tweede waarderingsmethode toe te passen. Een zorgvuldige uitvoering van de professionele taxatiedienst brengt volgens het tuchtcollege met zich mee dat de Taxateur niet met één waarderingsmethode kan volstaan.

De waardering van het onroerend goed is volgens het tuchtcollege dus niet voldoende zorgvuldig onderbouwd. De waardering voldoet daarom niet aan het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed. Daarnaast heeft de taxateur in strijd gehandeld met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels, met name de beginselen professioneel gedrag, zorgvuldigheid en transparantie. Het tuchtcollege acht de klacht gedeeltelijk gegrond nu niet is gebleken dat de Taxateur partijdig heeft gehandeld bij het opstellen van de waardeverklaring. Het tuchtcollege legt aan de Taxateur de maatregel van een waarschuwing op.

Klik hier voor de volledige uitspraak van het Tuchtcollege van de Stichting NRVT.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw taxateur over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? is uw opdracht niet naar behoren uitgevoerd? En heeft u als gevolg daarvan schade geleden? Neem dan contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.

Zie ook vergelijkbare uitspraken:

Laatste Tweets