Uitspraak: Accountant had kritischer moeten kijken

Een groot vastgoedbedrijf gaat in 2012 failliet. Dit komt omdat veel vastgoedprojecten niet kunnen doorgaan vanwege de economische crisis. Wel zijn door de controlerend accountants goedkeurende verklaringen bij de jaarrekeningen afgegeven. In 2011 heeft de registeraccount een verklaring gegeven omtrent de onzekerheid over de continuïteit.

In 2010 volgt een financiële herstructurering. Aanspraken van beleggers in vakantieparken worden afgekocht en een deel van de kredieten kunnen aan twee banken worden terugbetaald.

In maart 2011 wordt een nieuwe kantoorgenoot aangesteld voor de controle van de jaarrekening 2010 van de NV en haar dochtervennootschappen. Het team die de controle uitvoert bestaat verder nog uit senior registeraccountants met ervaring in de vastgoedsector. In februari 2012 wordt door de opvolger een goedkeurende controleverklaring afgegeven. Ook hierin worden de onzekerheid van continuïteit besproken.

In de toelichting op de geconsolideerde balans staan niet de activa en verplichtingen opgenomen dat een huuropbrengst van 25 mille per woning is gegarandeerd. Slechts één van de geconsolideerde B.V.’s ontvangt 40% van de gegarandeerde huur. Verder is er een vaste vergoeding van 2,1 miljoen euro per jaar. Ook is er een variabele die afhangt van de bruto omzet.

Taxateur

Een externe taxateur heeft in maart 2010 een rapport uitgebracht. De totale waarde is getaxeerd op 174,6 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een gegarandeerde huur van 12.429.000, waarvan 9.945.000 euro afkomstig is van het vakantiepark. Na herwaardering is de waarde van de vakantiehuizen en de centrumvoorzieningen 112 miljoen euro waard.

Vastgoedexpert

Een vastgoedexpert van het accountantskantoor vind het bedrag enorm hoog als je kijkt naar de omzet van de afgelopen drie jaar. Toch kan hij zich wat bij het bedrag voorstellen, gezien het feit dat het park jong is en in opstartfase is, het park luxe is en is voorzien van moderne voorzieningen.

In een memo van het accountantskantoor over het jaar 2010 staat dat het vastgoed is afgewaardeerd op 78 miljoen euro. Dit is te verklaren door de verslechtering van de economische situatie. Echter, een ander accountantskantoor heeft de waarde van alleen de boerderijen op een bedrag gewaardeerd tussen de 102 en 120 miljoen euro. Het controleteam vindt de waardering onvoldoende onderbouwd en besluit deze niet te gebruiken voor de jaarrekening. Er is namelijk op dat moment geen tot nauwelijks markt voor de boerderijen en het is onbekend wat de toekomstige vraag naar woningen zal zijn.

In de groepsbalans van 2010 is 245.426.067 euro gereserveerd voor drie projecten die in voorbereiding zijn. Er lopen ook nog andere projecten, voor onder andere 3.759.135 euro, 2.919.923 euro, 22.531.518 euro, 25.746.806 euro en 6.675.184 euro. Een externe vastgoedadviseur heeft de waarde van de projecten gewaardeerd op 287,4 miljoen euro. De drie projecten in voorbereiding zijn geschat op 53.700.000 euro, 24.900.000 euro en 17.470.000 euro.

Herfinanciering

In 2011 worden de schulden van de N.V, wegens het vakantiepark geherfinancierd. De curator heeft na het faillissement bij de kamer een klacht ingediend tegen de registeraccount die een goedkeurende verklaring heeft afgegeven bij de jaarrekening van 2010.

De klacht

De klacht omvat de volgende verwijten. Het vakantieparkproject en/of andere projecten zijn onjuist gerubriceerd en gewaardeerd. Eveneens is die post niet zorgvuldig en adequaat gecontroleerd. De herfinanciering die in de jaarrekening is opgenomen, is gebaseerd op onvoldoende controle-informatie dan wel onjuist geïnterpreteerd.

Oordeel

De kamer acht slechts het tweede klachtonderdeel gegrond. Met betrekking tot het vakantiepark heeft de accountant wel degelijk de taxatie en het memo beoordeeld. In dit geval heeft de curator niet aannemelijk gemaakt dat de accountant de rubricering dan wel waardering niet had mogen accepteren dan wel dat de waardering onzorgvuldig en niet adequaat zou zijn getoetst.

Met betrekking tot andere projecten is de klacht wel gegrond. Soms is het mogelijk om posten anders te omschrijven. Deze mogelijkheid bestaat niet als het Burgerlijk Wetboek en de Raad voor de Jaarverslaggeving de posten reeds duidelijk hebben gedefinieerd. De accountant had dus moeten opmerken dat een voorraadpost niet als onderhanden project had mogen opnemen.

De accountant is hierdoor onvoldoende kritisch geweest of de posten wel juist waren en heeft ook niets gedaan met de verwarring omtrent de posten. Onder nadere toelichting hadden de projecten niet op deze wijze in het jaarrekening mogen worden opgenomen.

Op de zitting heeft de accountant bevestigd dat de slagingskans van projecten wel is meegenomen in de waardering. Hij heeft niets gedaan om het controlerisico terug te brengen naar een aanvaardbaar lager niveau. Daarom mocht niet akkoord worden gegaan met de rubricering van de drie projecten. De maatregel die de kamer heeft opgelegd is die van berisping.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Zorgplicht advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een accountant, neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van een accountant of boekhouder. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de Accountantskamer of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.

Rob Silvertand

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Jip van Vlokhoven

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant