Eiseres kan onvoldoende aannemelijk maken dat zij schade heeft geleden als gevolg van tekortkoming makelaar

Gedaagde 2 is werkzaam voor gedaagde 1, hij is als aankoopmakelaar opgetreden voor eiseres. Op 29 januari 2015 heeft eiseres een koopovereenkomst gesloten betreffende een woning.

Op de eigenaar van de woning rust een verplichting tot betaling van een erfpachtvergoeding aan de gemeente. Op het moment van koop was deze verplichting tot 2035 afgekocht.

In augustus heeft eiseres een klacht ingediend tegen gedaagde vanwege, onder meer, het verkeerd en onvolledig informeren van eisers. Deze klacht is vervolgens gegrond verklaard door de Raad van Toezicht van de NVM, aan gedaagde 2 is een berisping opgelegd.

Op 16 april 2019 heeft eisers de erfpacht eeuwigdurend afgekocht voor een bedrag van € 27.701,86 exclusief notariskosten.

Het geschil

Eiseres vordert een verklaring voor recht dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht en/of dat gedaagde 1 onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld, alsmede een verklaring voor recht dat gedaagde 2 onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld door het maken van een beroepsfout. Verder vordert eisers zoveel mogelijk hoofdelijke, veroordeling van gedaagde 1 en/of gedaagde 2 tot vergoeding van de geleden en nog te lijden schade.

Eiseres stelt dat gedaagde 2 ten tijde van de bezichtiging aan eisers c.s. heeft medegedeeld dat hij voor de erfpacht € 11,34 per jaar diende te betalen en dat dit bedrag in 2035 zou worden herzien. Desgevraagd heeft gedaagde 2 volgens eisers verder gezegd dat die herziening hooguit een verhoging met 1000% zou zijn, hetgeen zou neerkomen op een bedrag van € 113,40 per jaar. De gemeente heeft later verklaard dat de erfpacht tot 2035 is afgekocht en dat het bedrag van € 11,34 administratiekosten betreft. Voor de periode na 2035 zou opnieuw afkoop kunnen plaatsvinden.

De beoordeling

De rechtbank komt niet toe aan de beoordeling of sprake is van een tekortkoming of onrechtmatig handelen, omdat sprake is van een gebrek aan belang. Een verklaring voor recht dat gedaagde 2 is tekortgeschoten dan wel een beroepsfout heeft gemaakt kan alleen uitgesproken worden wanneer dit kan leiden tot daaraan toerekenbare te vergoeden schadeposten. Uit de verdere beoordeling van de zaak volgt namelijk dat de gevorderde schade wordt afgewezen.

Eiseres heeft ook gesteld dat gedaagden hem onjuist hebben geadviseerd over de te bieden koopprijs. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat gedaagden op dit punt onzorgvuldig hebben gehandeld. Een bod wordt immers in overleg bepaald, waarbij de financiële omstandigheden van de koper en de verwachtingen ten aanzien van de aanvaarding door de verkoper primair bepalend zijn. Het is een kwestie van vraag en aanbod. Vanzelfsprekend kan een erfpachtrecht een waardedrukkend effect hebben maar dat gedaagde 2 een bod heeft geadviseerd dat de waarde van de woning oversteeg is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken.

Met betrekking tot de schade constateert de rechtbank dat eiseres niet aannemelijk heeft kunnen maken dat zij schade heeft geleden die het gevolg is van een tekortkoming van gedaagden. Dat zij mogelijk in de toekomst schade lijdt heeft eisers niet nader toegelicht zodat dit ook niet kan worden aangenomen.

De beslissing

De rechtbank wijst de vorderingen af.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van de makelaar. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de tuchtrechter of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.