Kopers stellen dat makelaarskantoor hen onvoldoende heeft geïnformeerd

Balvers is een makelaarskantoor, zij is een verkopend makelaar van het appartement. Op 15 september is dit appartement gekocht door eisers. Op 18 en 20 september hebben eisers met de verkopers van het appartement gesproken en op 1 oktober is het appartement geleverd.

Op 20 oktober 2019 en 4 november 2019 hebben eisers aan Balvers geschreven dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden, omdat zij niet hebben gemeld dat de verkopers een conflict met de onderbuurvrouw hadden en dat zij willen worden gecompenseerd voor de schade die zij daardoor hebben geleden.

Eind januari 2020 hebben eisers het appartement verkocht voor € 200.000,00. De levering heeft op 16 maart 2020 plaatsgevonden.

Bij uitspraak van 10 augustus 2020 heeft de RvT de klacht van eisers gegrond verklaard en Balvers een maatregel van berisping opgelegd, omdat niet is komen vast te staan dat eisers door Balvers in voldoende mate en in overeenstemming met regel 1 van de Erecode van de NVM zijn geïnformeerd.

De vordering

Eisers vorderen dat de kantonrechter Balvers veroordeelt tot betaling van € 24.713,37. Eisers stellen daartoe dat Balvers hen op de hoogte had moeten stellen van het conflict met de onderbuurvrouw. Eisers hebben door de nalatigheid van Balvers nadeel ondervonden. Dat nadeel begroten zij op € 24.713,37.

Het verweer

Balvers stelt geen beroepsfout te hebben gemaakt. Daarnaast doet zij een beroep op eigen schuld. Eisers hebben namelijk geen vragen gesteld en niet bij de verkopers geprotesteerd toen zij werden geïnformeerd over de overlast.

De beoordeling

De kantonrechter stelt voorop dat het antwoord op de vraag of een makelaar ter zake van de uitoefening van zijn taak uit onrechtmatige daad aansprakelijk is, de burgerlijke rechter betekenis kan toekennen aan het oordeel van de tuchtrechter over het gewraakte handelen. Maar aan het oordeel van de tuchtrechter dat in strijd is gehandeld met de voor het desbetreffende beroep geldende normen en regels, kan niet zonder meer de gevolgtrekking worden verbonden dat de betrokkene civielrechtelijk aansprakelijk is wegens schending van een zorgvuldigheidsnorm.

Aan de kantonrechter staat ter beoordeling of Balvers heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht.

Het draait in de zaak om een mail van de onderbuurvrouw aan VvE dat zij geluidoverlast ervaarde, maar dat er nu een oplossing is gevonden. Haar bovenburen zullen nu zonder schoenen door het huis lopen. Deze e-mail is zonder nadere toelichting in kopie naar het algemene e-mailadres van het verkoopkantoor van Balvers gestuurd.

De kantonrechter leidt uit de e-mail af dat het probleem van de overlast op dat moment voor de onderbuurvrouw was opgelost.

De kantonrechter is van oordeel dat de inhoud van deze e-mail niet zodanig is dat op Balvers de verplichting rustte om deze e-mail naar eisers door te sturen. Dit laat onverlet dat een melding van overlast, zoals in de e-mail naar voren komt, op zich wel vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan een koper moet worden gemeld, nadat de verkoopmakelaar de juistheid daarvan heeft gecontroleerd, zo stelt de kantonrechter.

Balvers stelt echter pas op 17 september 2019 kennis te hebben genomen van de e-mail. Verder is niet in geschil is verder dat Balvers de e-mail van de onderbuurvrouw meteen de volgende ochtend na kennisname (18 september 2019) naar de verkopers heeft doorgestuurd en de verkopers om uitleg hebben gevraagd.

Tussen partijen is in geschil wat er op 18 september 2019 is besproken. Volgens eisers hebben de verkopers hen niet geïnformeerd over de door de onderbuurvrouw ervaren geluidsoverlast. Dit heeft Balvers gemotiveerd weersproken. Eisers hebben vervolgens niet kunnen onderbouwen dat de aan hen meegedeelde informatie niet juist of onvolledig was. In dit geval gaat de zorgplicht van Balvers niet zover dat zij bij eisers had moeten nagaan wat de verkopers precies tegen hen hebben gezegd, aldus de kantonrechter.

De beslissing

De kantonrechter wijst de vordering af.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van de makelaar. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de tuchtrechter of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.