Makelaar hoefde koper niet nogmaals te wijzen op ontbindende voorwaarde in koopovereenkomst

De makelaar heeft in opdracht van de familie H. bemiddeld bij de verkoop van de woning. Klagers hebben een bod uitgebracht voor deze woning. Na akkoord van de verkopers heeft de makelaar vervolgens de koopovereenkomst opgesteld, waarin hij een No Risk-clausule heeft opgenomen. De verkoper kan hierdoor de verkoopovereenkomst ontbinden indien hij een in zijn ogen gunstigere koopovereenkomst kan aangaan. De kopers krijgen hierdoor ook de mogelijkheid de koop te ontbinden, mits dit voor 17 december 2018 gebeurt.

Klagers hebben vervolgens hun zorgen geuit over de No Risk-clausule. De zorgen van klagers zagen erop dat de woning in de verkoop bleef staan en verkoper de woning dus aan een andere partij kon verkopen.

Deze zorgen en de vragen van klagers hieromtrent zijn door de makelaar en klager besproken op 29 oktober 2018 ten kantore van de makelaar. De makelaar heeft daarbij de werking van de No Risk-clausule uitgelegd. Vervolgens hebben klagers de koopovereenkomst ondertekend, waarbij de inhoud van de koopovereenkomst artikel voor artikel is toegelicht door de makelaar.

Op 21 december 2018 is door klagers aan de makelaar per email bericht dat klagers hun woning niet konden verkopen en derhalve helaas moesten afzien van een aankoop van de woning.

De makelaar heeft daarop gereageerd met de mededeling dat die email geen ontbinding was zoals voorgeschreven in de koopovereenkomst omdat een verzoek tot ontbinding op 17 december 2018 schriftelijk had moeten worden gedaan. De makelaar kondigde vervolgens een ingebrekestelling aan en sprak daarbij de hoop uit dat klagers alsnog voor een goede afwikkeling van de aankoop konden zorgdragen.

Klagers hebben niet voldaan aan de ingebrekestelling en zijn uiteindelijk in een gerechtelijke procedure veroordeeld een bedrag van 10.000 euro te betalen aan de verkopers.

De klacht

Klagers verwijten de makelaar dat de makelaar niet heeft gereageerd op hun mededeling, per mail op 26 november en op 6 december in een telefoongesprek, dat het niet lukte hun huis tijdig te verkopen en hen niet tijdig, voor het verlopen van de termijn van de ontbindende voorwaarde, heeft gewezen op het vereiste om de ontbinding op 17 december 2018 (nogmaals) schriftelijk in te roepen.

De beoordeling

De Raad neemt in aanmerking dat klagers specifiek zijn geïnformeerd over de strekking en werking van de No Risk-clausule. De tekst van de overeenkomst is bovendien ook duidelijk over het hoe en wanneer de ontbindende voorwaarde moet worden ingeroepen. De makelaar hoefde er dan ook niet aan te twijfelen of klagers zich bewust waren van de voorwaarden van de No Risk-clausule, aldus de Raad.

Verder stelt de Hoge Raad vast dat uit de email waar klagers op wijzen, niet kan worden afgeleid dat klagers de ontbindende voorwaarde inroepen. Ook uit het telefoongesprek hoefde de makelaar niet op te maken dat klagers een beroep deden op de ontbindende voorwaarde. De Raad is van oordeel dat het de makelaar had gesierd als hij, enigszins vooruitlopend op de zaken, voor 17 december 2018 de klagers (nogmaals) had gewaarschuwd over het moment en de wijze waarop een eventueel beroep op de ontbindende voorwaarde moest worden gedaan. De Raad is evenwel van oordeel dat de makelaar gelet op de omstandigheden in dit geval niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door dat niet te doen.

De beslissing

De klacht wordt ongegrond verklaard.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van de makelaar. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de tuchtrechter of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.