Uitspraak: Notaris dient te informeren over onderhandse, authentieke akte

Klager (verkoper) heeft met Brandfield (koper) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een onderneming. Ook met betrekking tot de daarbij behorende ondernemingsactiviteiten, activa en niet op de balans geactiveerde goederen en rechtsverhoudingen. De onderhandelingen zijn tussen partijen zelf gevoerd.

Concept onderhandse akte

De notaris van Brandfield heeft op 16 en 17 februari 2018 kennisgenomen van de informatie die betrekking heeft op de tot stand gekomen koopovereenkomst en de voorwaarden daarvan. Ook de correspondentie tussen partijen ontving de notaris. Aan de hand van deze informatie heeft de notaris een concept van de onderhandse authentieke akte aan Brandfield gezonden. Daarbij is verzocht het concept aan klager toe te zenden.

Opmerkingen op het concept

Diezelfde dag heeft Brandfield laten weten dat het concept samen met klager is doorgenomen en opmerkingen in het concept zijn gemaakt. Op 21 februari ontving de notaris een mail van Brandfield, waarop een gewijzigd concept is gezonden. Ook is een eerste concept van de onderhandse akte met betrekking tot de geldlening verzonden.

Due dillengce onderzoek

Brandfield heeft een due diligence onderzoek gedaan. Brandfield heeft aan klager een mail gestuurd met daarin het verzoek de aanvullende overeenkomst bij de notaris op het kantoor te komen tekenen. Dan zullen ook de indeplaatsstellingen en geldleenovereenkomst worden getekend.

Aanvullende koopakte

De aanvullende koopakte activa is opgesteld en op 31 maart 2018 ondertekend. De koopprijs is aanpast van € 550.000,- naar € 396.332,-. Betaling hiervan zou deels door creditering van de kwaliteitsrekening van de notaris plaatsvinden en deels door afstand om baat en gelijktijdige schuldigerkenning ten titel van geldlening. De verlaging van de koopprijs is verrekend met de som van de geldlening.

Een gewijzigd concept van de geldlening is op 9 april 2018 door de notaris verzonden en diezelfde dag door klager voor akkoord bevonden. Ondertekening door Brandfield vond plaats op 11 april.

Interne klachtenregeling

Klagers hebben de klacht eerst voorgelegd aan de notaris in het kader van de interne klachtenregeling. De notaris heeft de klacht niet in behandeling willen nemen omdat volgens hem juist is gehandeld.

Het verschil tussen een onderhandse en een authentieke akte

De klacht omvat het verwijt dat de notaris klagers niet op de hoogte heeft gesteld van het verschil tussen een door een notaris opgestelde onderhandse akte en een door een notaris opgestelde authentieke akte. De notaris heeft klagers niet voorgelicht over dit verschil, ook niet met betrekking tot tenuitvoerlegging van een notariële akte van geldlening met borgtocht en een onderhandse geldlening met borgtocht.

Gehandeld in het voordeel van de koper

Klagers menen dat het duidelijk is dat is gehandeld in het voordeel van Brandfield en in het nadeel van klagers, omdat klagers nu eerst een executoriale titel moeten halen om de geldlening te incasseren. Dit heeft kosten met zich meegebracht. Ook stellen klagers dat het niet aan de notaris is om te bepalen of een akte al dan niet notarieel wordt opgemaakt.

Geen verplichting in de wet voor authentieke akte

De notaris heeft aangevoerd dat de wet hem niet verplicht om afspraken vast te leggen in een authentieke akte en dat partijen daarom ook niet hebben verzocht. Daarnaast dient een notaris terughoudend om te gaan met een authentieke akte. Met betrekking tot de geldlening is een onderhandse vorm de meest logische en gebruikelijke keuze. De notaris stelt dat hetgeen klagers aan nadeel aanvoeren eigenlijk een voordeel voor hun is.

Informeren over verschil tussen een onderhandse en een authentieke akte

De kamer volgt de notaris niet. Ook acht de kamer niet alle verwijten gegrond. Partijen hebben er voor gekozen om de door hen gemaakte afspraken door een notaris te laten vastleggen en niet bij een jurist. Niet is gebleken dat partijen het verschil wisten tussen een onderhandse en een authentieke akte. Daarover had de notaris partijen moeten informeren. De kamer is van oordeel dat de notaris de keuze niet zelf voor partijen had mogen maken, maar aan hen had moeten voorleggen. Door dit na te laten heeft de notaris in strijd met de in artikel 17 Wna vermelde zorgvuldigheid gehandeld. De notaris krijgt de maatregel van waarschuwing opgelegd.

Hier kunt u de volledige uitspraak lezen.

Zorgplicht advocaten

Heeft u een vraag over de rol van uw of een andere notaris, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

Jamiro van de Wiel

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Monique Ebben

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant