Notaris handelt niet onpartijdig en onafhankelijk bij geldleningsovereenkomst

De zaak tegen de kandidaat-notaris draait om een leningsovereenkomst van €300.000 tussen klagers en een vennootschap, waarbij de notaris een cruciale rol speelde. Klagers beweren dat de notaris hun belangen niet adequaat heeft behartigd en essentiële juridische informatie heeft verzuimd te verstrekken.

De geldleningsovereenkomst

In het voorjaar van 2021 verzocht de heer [D. sr.] de klagers om een lening van €300.000 om een bouwproject te ontwikkelen. Tijdens een bespreking op 7 juni 2021 bij de klagers thuis werd de leningsovereenkomst besproken, waarbij ook de zoon van [D. sr.], [D. jr.], aanwezig was. Op 10 juni 2021 verzocht [D. sr.] de klagers om hun gegevens door te geven aan de notaris. Dezelfde dag stuurde klager sub 1 een e-mail aan de kandidaat-notaris met de voorwaarden van de lening: een bedrag van €300.000, een rentepercentage van 7% maandelijks te voldoen, een looptijd van een jaar met een optie tot verlenging per zes maanden, en een nader in te vullen zekerheidsstelling.

Op 17 juni 2021 stuurde de kandidaat-notaris een concept van de akte van geldlening naar de klagers. In dit concept werd vermeld dat de lening door klagers werd verstrekt aan [PVHN] B.V., met [D. sr.] als borg. Daarnaast werd een positieve/negatieve hypotheekverklaring als zekerheid opgenomen. De akte werd op 22 juni 2021 formeel vastgelegd, waarin [PVHN] B.V. als schuldenaar en klagers als schuldeisers werden vermeld, en [D. sr.] zich als borg verbond.

In de akte was opgenomen dat de hoofdsom direct opeisbaar zou zijn indien de schuldenaar in strijd handelde met de overeenkomst of ontbonden zou worden. Daarnaast werd opgenomen dat de schuldenaar de genoemde onroerende goederen niet zonder toestemming van de schuldeiser mocht vervreemden, verhuren of bezwaren. Echter, op 8 juli 2021 verkocht [PVHN] de onroerende goederen zonder toestemming of medeweten van de klagers aan een onderneming van [D. jr.], en de overdracht vond plaats op 15 juli 2021 ten overstaan van de kandidaat-notaris. Op 21 juli 2021 werd [PVHN] via turboliquidatie ontbonden.

Klacht: niet onpartijdig en onafhankelijk

De klagers verwijten de kandidaat-notaris dat hij niet de vereiste zorgvuldigheid heeft betracht volgens artikel 17 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna). Zij stellen dat de notaris hen niet voldoende heeft geïnformeerd over de aard en juridische betekenis van de zekerheden in de leningsovereenkomst van €300.000 aan [PVHN] B.V. De zekerheden waren verbintenisrechtelijk van aard en de onroerende goederen waren al zwaar hypothecair bezwaard. Aangezien de klagers leken waren en het geleende bedrag voor hun pensioen was bedoeld, had de notaris hen beter moeten begeleiden en informeren.

Daarnaast verwijten klagers de kandidaat-notaris dat hij zijn ministerie niet had mogen verlenen aan de akte van koop en levering tussen [PVHN] en de onderneming van [D. jr.]. De notaris was op de hoogte van het beding dat de onroerende goederen niet zonder toestemming van de klagers mochten worden overgedragen, en dat deze toestemming ontbrak. Hiermee pleegde [PVHN] wanprestatie jegens de klagers. De notaris had moeten vermoeden dat er misbruik werd gemaakt van de juridische onkunde van de klagers of feitelijk overwicht en had hier beter onderzoek naar moeten doen.

Verweer

De kandidaat-notaris verwijt zich tegen de verwijten van klagers. Hij stelt dat de tekst van de hypotheekverklaring duidelijk was over de reikwijdte ervan. Klagers hadden redelijkerwijs niet kunnen aannemen dat een hypotheekverklaring gelijk is aan een hypotheekrecht. De kandidaat-notaris had geen reden om aan te nemen dat klagers de hypotheekverklaring niet begrepen. Als klagers het niet hadden begrepen, dan had het op hun weg gelegen om zich tot de kandidaat-notaris te wenden, ofwel om juridisch advies in te winnen. De notaris betwist dat klagers geen relevante kennis hadden van financiën en notariële aktes. Hij wijst op hun verklaring waaruit blijkt dat ze op de hoogte waren van de hypotheken op de onroerende goederen en de ontwikkelingsplannen van D. sr. De notaris heeft uitgebreid met klagers de akte doorgenomen en betwist dat zij na tien minuten vertrokken zijn.

Ten aanzien van het tweede klachtonderdeel stelt de notaris dat hij de dienst aan PVNH niet kon weigeren en dat klagers zich konden beroepen op de borgstelling door D. sr. Hij benadrukt de noodzaak van een spoedige verkoop vanwege de executoriale verkoopdreiging en de verkoop tegen taxatiewaarde. Klagers hadden geen sterker recht op de onroerende goederen dan de onderneming van D. jr.

Notariële zorgplicht

Notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen voor handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en voor handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de kandidaat-notaris een verwijtbare gedraging oplevert in de zin van artikel 93 lid 1 Wna.

Beoordeling

De kamer verklaart beide klachtonderdelen gegrond. Klagers hadden geen relevante kennis van financiën en notariële aktes en hadden het grootste deel van hun pensioenvermogen uitgeleend. Ze hadden verwacht dat de kandidaat-notaris hen zou informeren over de zekerheden van de leningsovereenkomst, maar dit gebeurde niet. De notaris ging uit van veronderstellingen zonder deze te verifiëren bij klagers. Hij liet zich leiden door de wensen van D. sr. zonder de belangen van klagers te waarborgen.

Bij de verkoop van de onroerende goederen heeft de notaris ook volledig vertrouwd op instructies van D. sr. zonder de belangen van klagers te beschermen. De notaris had zijn diensten moeten weigeren toen de onroerende goederen werden verkocht zonder de vereiste toestemming van klagers. Ook het feit dat de onroerende goederen feitelijk werden overgedragen van vader op zoon had bij de kandidaat-notaris de alarmbellen moeten laten afgaan. De kamer concludeert dat de notaris in gebreke is gebleven en zijn zorgplicht heeft geschonden.

Maatregel

Naar het oordeel van de kamer is de kandidaat-notaris ernstig tekortgeschoten. Een (kandidaat-)notaris dient onpartijdig en onafhankelijk te zijn en de belangen van alle bij een akte betrokken personen in acht te nemen. Hij heeft klagers niet voldoende geïnformeerd over de zekerheid in de geldleningsovereenkomst. Bovendien heeft hij vervolgens meegewerkt aan de verkoop en levering van de onroerende goederen zonder klagers daarbij te betrekken, hetgeen in strijd was met de geldleningsovereenkomst. De kamer zal de kandidaat-notaris dan ook de maatregel van ontzegging van de bevoegdheid tot waarnemen voor de duur van zes weken opleggen.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.