Notaris heeft zorgvuldig gehandeld bij ABC-transactie

Op 2 november 2018 heeft klager van G B.V. een perceel landbouwgrond van ongeveer 6 are gekocht. Ten behoeve van deze aankoop heeft klager een vragenformulier ingevuld. Klager geeft hierin meermaals aan zich bewust te zijn van de risico’s die verbonden zijn aan de aankoop. De koopovereenkomst van 2 november 2018 heeft geleid tot de bij volmacht van 9 november 2018 gepasseerde akte van levering van 26 november 2018. Deze akte is door de notaris gepasseerd op basis van volmacht. Ook tegenover de notaris heeft klager aangegeven zich bewust te zijn van de risico’s die verbonden zijn aan de aankoop.

Op 9 april 2019 heeft klager nogmaals een perceel landbouwgrond van ongeveer 6 are geleverd gekregen van G B.V. Klager heeft beide partijen wederom verteld zich bewust te zijn van de risico’s.

In beide gevallen wordt gespeculeerd op een waardestijging van de grond. De bedoeling is dat de landbouwgrond door een bestemmingswijziging bouwgrond wordt, waardoor de waarde van de grond stijgt, dit wordt een ABC-transactie genoemd. Echter, blijft de bestemmingswijziging in de praktijk vaak uit.

De klacht

De verwijten die klagers de notaris maken komen in de kern neer op een drietal verwijten, te weten:

• de notaris heeft gehandeld in strijd met de onderzoeksplicht;
• de notaris heeft gehandeld in strijd met de Belehrungsplicht;
• de notaris heeft gehandeld in strijd met de weigeringsplicht.

De beoordeling

De rechtspraak over ABC-transacties is nog in ontwikkeling. Duidelijk is wel dat een dergelijke transactie niet per definitie wordt aangemerkt als een transactie waaraan een notaris nooit medewerking mag verlenen. Uitgangspunt is dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen voor de notaris om zijn dienst te weigeren. Een gegronde reden kan zijn gelegen in een opmerkelijk prijsverschil, al dan niet in combinatie met andere signalen die extra oplettendheid van de betrokken notaris vereisen.

Uit de stukken blijkt dat de notaris bij de voorbereiding van de volmachten en concept-aktes van 9 november 2018 en 8 maart 2019 de beschikking had over de door klager ingevulde vragenlijsten. Uit de vragenlijst rijst een beeld van klager als een bemiddeldondernemer die, na eigen onderzoek, bekend is met de risico’s van de transactie en deze (toch) wenst door te zetten, zo oordeelt de kamer. Ook heeft de notaris voorafgaand aan de transactie verschillende rapporten onder ogen gehad. Deze rapporten bevatten analyses van de prijs van cultuurgrond als investeringsproduct. Daar komt bij dat de notaris bij toezending van de conceptaktes uitdrukkelijk heeft gewezen op de risico’s. Daarnaast bevatten ook de volmachtteksten en de akten zelf een Belehrungsclausule waarin het risicovolle karakter van de transactie is vermeld.

De kamer komt op basis van het voorgaande tot de conclusie dat de notaris een zekere waarde mocht hechten aan de conclusies uit de rapporten en andere omstandigheden. Het is dan ook niet verwijtbaar dat hij in de waardestijging van de gronden in de aan de levering aan klager voorafgaande transacties geen grond heeft gezien zijn dienst te weigeren.

De beslissing

De klacht wordt ongegrond verklaard.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan hier contact op met een van de gespecialiseerde advocaten van Zorgplicht Advocaten.