Notaris maakt fout in akte, klacht toch ongegrond

De notaris heeft 21 registergoederen in eigendom. Hiermee overtreedt hij het beleggings- en financieringsverbod. Klacht wordt op alle onderdelen gegrond verklaard.

Het procesverloop

De notaris is (mede)eigenaar van meerdere registergoederen, zoals woningen, appartementen, winkelpanden en horecapanden (hier een volledige overzicht).

De notaris was vanaf 2011 samen met zijn echtgenote eigenaar van twee appartementen. Deze appartementen zijn op 24 juli 2020 toegedeeld aan zijn echtgenote. De registergoederen zijn door de notaris deels gefinancierd met hypothecaire geldleningen en uit eigen middelen. Daarnaast heeft de notaris een deel van de registergoederen verkregen vanuit een nalatenschap. Klager heeft op grond van artikel 110, eerste lid, van de Wet op het notarisambt op 25 september 2019 een onderzoek ingesteld bij de notaris. De bevindingen van voormeld onderzoek zijn neergelegd in het (definitieve) onderzoeksrapport van BFT van 25 februari 2021.

De klacht

Klager verwijt de notaris het navolgende:

1. de notaris heeft registergoederen in eigendom, met het oogmerk deze panden te verhuren aan derden. Met de verhuur van deze registergoederen schendt de notaris het verbod om te beleggen in registergoederen, zoals is vastgelegd in artikel 17, derde lid, van de Wna;

2. de notaris heeft deze registergoederen deels gefinancierd met (externe hypothecaire) geldleningen, waardoor hij het verbod overtreedt leningen aan te gaan, zoals is vastgelegd in artikel 23, tweede lid, aanhef onder a, van de Wna;

3. de notaris heeft de onafhankelijkheid en onpartijdigheid ex artikel 17 Wna geschonden, door het verrichten van juridische werkzaamheden bij drie aangelegenheden (dossiers 3, 4 en 5) waarbij de notaris tevens partij was;

4. de notaris heeft zijn onderzoeksplicht ex artikel 17 Wna geschonden in drie dossiers (dossiers 1, 2 en 6), door het verrichten van onvoldoende onderzoek en heeft artikel 3 Wwft geschonden in twee dossiers (dossiers 1 en 6).

De beoordeling

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wna, is het de notaris verboden, rechtstreeks of middellijk, te handelen en te beleggen in registergoederen en effecten in ter beurze genoteerde en in niet ter beurze genoteerde vennootschappen, tenzij hij redelijkerwijs mag verwachten dat hierdoor zijn onpartijdigheid of onafhankelijkheid niet wordt of kan worden beïnvloed dan wel de eer of het aanzien van het ambt niet wordt of kan worden geschaad.

Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat een notaris is toegestaan om incidenteel betrokken te zijn bij onroerend goed transacties als daar een goede reden voor is. Deze incidentele betrokkenheid is echter beperkt tot vastgoedtransacties voor daadwerkelijk persoonlijk gebruik of voor de ambtsuitoefening.

Klachtonderdeel 1

De notaris voert aan dat er geen sprake is geweest van een actief aankoopbeleid. De onroerende goederen zijn deels uit nalatenschap verkregen, en deels aangekocht als pensioenvoorziening, voor gebruik door studerende kinderen en voor verwerving van historisch familie erfgoed. Het eigendom is bedoeld voor de lange termijn. Hij heeft deze onroerende goederen niet verkregen met het oogmerk deze met winst (door) te verkopen. De huuropbrengsten zijn bedoeld als oudedagsvoorziening. De notaris stelt dat hij al die jaren heeft gemeend dat hij binnen de grenzen van artikel 17 Wna handelde althans niet in strijd met de relevante regelgeving en de uitleg daarvan.

De Kamer oordeelt dat vast staat dat de notaris meerdere woningen, appartementen, terreinen, winkelpanden en horecapanden in eigendom heeft. Uit de inhoud van de overgelegde stukken en het besprokene ter zitting is de Kamer gebleken dat de onroerende goederen langdurig worden verhuurd aan derden. Daarbij onderhield de notaris zelf de contacten met de huurders en stond hij niet op afstand tot de huurders, maar inmiddels heeft de notaris het beheer van de onroerende zaken uit handen gegeven aan een makelaarskantoor. Ook is de Kamer van oordeel dat genoegzaam is gebleken dat het bij de notaris in bezit zijnde onroerend goed niet wordt gebruikt voor eigen persoonlijk gebruik zoals bedoeld in de Memorie van Toelichting en in het verleden – zoals de woningen voor de studerende kinderen – daartoe slechts kort en gedeeltelijk.

De stelling dat sprake is van een pensioenvoorziening, kan de notaris niet baten, omdat ook voor dat doel het beleggen in vastgoed niet is toegestaan. Ook de omstandigheid dat de notaris de onroerende goederen heeft verkregen om lange(re) tijd aan te houden en niet om ermee te ‘handelen’, leidt niet tot een uitzondering op het beleggingsverbod. De Kamer acht de klacht op dit punt gegrond.

Klachtonderdeel 2

Op grond van artikel 23, eerste lid, Wna, is het de notaris verboden, rechtstreeks of middellijk, handelingen te verrichten of na te laten waarvan hij redelijkerwijs moet verwachten dat zij ertoe kunnen leiden, dat hij te eniger tijd niet zal kunnen voldoen aan zijn financiële verplichtingen. In ieder geval is het de notaris verboden leningen aan te gaan, behoudens voor zover deze redelijkerwijs nodig zijn voor de uitoefening van het ambt of voor persoonlijke doeleinden.

De notaris erkent dat de registergoederen deels extern gefinancierd zijn geweest. Daarvan is thans, met uitzondering van het woonhuis van de notaris, geen sprake meer.

De Kamer is van oordeel dat de notaris met het financieren van deze registergoederen met externe geldleningen het verbod zoals genoemd in artikel 23, tweede lid, aanhef onder a, Wna, heeft overtreden. De notaris heeft niet betwist dat de geldleningen niet noodzakelijk waren voor de aankoop van onroerend goed ten behoeve van de uitoefening van het ambt of persoonlijke doeleinden. Dat de notaris deze geldleningen inmiddels heeft afgelost, doet aan de klachtwaardigheid niets af. De Kamer acht de klacht op dit punt gegrond.

Klachtonderdeel 3

De Kamer constateert dat de notaris in ieder geval eenmaal een huurovereenkomst heeft opgesteld en tweemaal een koopovereenkomst waarbij hij zelf contractspartij was. Deze overeenkomsten heeft de notaris op het briefpapier van kantoor gesteld en via het e-mailadres van kantoor aan de huurder respectievelijk verkopers gezonden. De notaris stelt dat hij deze overeenkomsten ‘op de gebruikelijke wijze’ met zijn contractspartij(en) heeft doorgenomen. Aldus is onduidelijkheid gecreëerd over de hoedanigheid waarin de notaris is opgetreden. Immers, de notaris handelde voor zichzelf, maar verrichtte alle handelingen op de wijze zoals hij beroepsmatig zou doen. Er was geen opdracht voor deze werkzaamheden, maar er is wel een kantoordossier aangemaakt.

Door op die manier overeenkomsten op te stellen en onduidelijkheid te scheppen over in welke rol de notaris optreedt, heeft de notaris de Kamer naar het oordeel van de Kamer gehandeld in strijd met de onafhankelijkheid en onpartijdigheid, althans er was sprake van de schijn van partijdigheid en belangenverstrengeling. Het gevaar dat met het beleggingsverbod moet worden bestreden, namelijk dat de onafhankelijkheid en onpartijdigheid in het gedrang komen, heeft zich in deze verwezenlijkt. De klacht slaagt.

Klachtonderdeel 4

De notaris erkent dat hij in dossier 6 onvoldoende onderzoek heeft verricht. Ten aanzien van de dossiers 1 en 2 oordeelt de Kamer dat ook deze klachten gegrond zijn. Het betrof transacties tussen (onder meer) twee partijen die een affectieve relatie met elkaar hadden. Vanwege schulden van één van hen, de man, werd vastgoed voor een bedrag van € 1.300.000 overgedragen aan de ander, de vrouw. Niet althans onvoldoende duidelijk is geworden welke invulling de notaris aan zijn onderzoeksplicht heeft gegeven.

Nergens blijkt uit dat de notaris vragen heeft gesteld over de herkomst van de gelden, de realiteit van de koopsom en de waarden van de inboedelgoederen, terwijl er wel voornoemde concrete signalen waren die aanleiding gaven tot (nader) gedegen onderzoek. Daar komt bij dat de notaris enkele maanden later zelf het vastgoed heeft gekocht van de vrouw, voor € 1.500.000. Ter zitting heeft de notaris daarover desgevraagd verklaard dat het initiatief van deze transactie van hem is uitgegaan en dat hij zelf de koopprijs heeft bepaald. Een waardebepaling door een onafhankelijk taxateur is niet verricht. Dit roept temeer vragen op over de invulling door de notaris van zijn onderzoeksplicht en over zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid ten aanzien van de eerdere levering ten overstaan van hemzelf.

De beslissing

De Kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden verklaart de klacht op alle onderdelen gegrond. Gelet op de ernst van het laakbaar handelen van de notaris ziet de Kamer aanleiding om een schorsing voor de duur van dertien weken als tuchtmaatregel op te leggen. Daarnaast acht de Kamer de maximale geldboete van € 22.500,- passend en geboden.

Hier kunt u de gehele uitspraak van de Kamer voor het notariaat lezen.

Zorgplicht advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een accountant, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van een accountant of boekhouder. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de Accountantskamer of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Laat ons u helpen Laat ons u bellen

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant