Onberekende bijkomende kosten leiden tot tekortschieten adviseur

Voor de realisatie van hun droomwoning schakelde de consumenten een adviseur in om hen bij te staan bij de financiering van dit project. Door onberekende bijkomende kosten door de adviseur moesten de consumenten dit project annuleren. De consumenten stellen dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden en is gehouden om de schade die zij hebben geleden te vergoeden.

Financieringsopzet

Voor de consumenten was het een droom om een levensbestendige woning te laten bouwen. Hiervoor hadden zijn in 2022 een bouwkavel op het oog. Ze schakelde een adviseur in om hen te adviseren over de financieringsmogelijkheden hiervoor. Na een oriënterend gesprek heeft de adviseur aan de consumenten per mail een financieringsopzet en adviesrapport toegezonden. De adviseur heeft hierin een berekening gemaakt en onder andere berekent wat de benodigde hypotheek is en hoeveel eigen geld de consumenten daarnaast nog in zouden moeten brengen. De consumenten bezaten over €50.000 aan spaargeld. Volgens de adviseur zou de inbreng van eigen middelen ongeveer €26.000 bedragen. Hierbij heeft de adviseur aangegeven dat in zijn inzicht de droom van de consumenten haalbaar is. De adviseur heeft een renteaanbod aangevraagd en deze is door de consumenten aanvaard. Daarnaast zijn de consumenten met een makelaar in zee gegaan.

Onberekende bijkomende kosten

Later heeft er tussen de consumenten en de adviseur nog een gesprek plaatsgevonden, waarna er bij de consumenten een aantal vragen zijn gerezen over de inbreng van eigen middelen. Hierbij hebben de consumenten gevraagd of er naast de eerdergenoemde kosten door de adviseur nog andere bijkomende kosten zijn. Hierop heeft de adviseur geantwoord dat er nog overige bijkomende kosten zijn van in totaal bijna €16.000 euro. Dit gaat om kosten voor riool, leges, water en elektra, etc. Deze waren niet opgenomen in de eerdere berekening van de adviseur.

Volgens de adviseur betekent dit dat de consumenten in totaal ongeveer €40.000 aan kosten kwijt zijn die zij uit eigen middelen moeten financieren, daarbij komen nog de kosten van de keuken en de vloer van €24.000. Dit zou dus betekenen dat de consumenten te kort komen.

Als gevolg hiervan hebben de consumenten in december 2022 de overeenkomst met de aannemer ontbonden. Als gevolg hiervan heeft de aannemer annuleringskosten van €32.000 in rekening gebracht. Daarnaast moesten ze ook annuleringskosten aan de geldverstrekker betalen en hadden ze al €1.500 aan makelaars-/taxatiekosten betaald.

De consumenten geven aan de adviseur aan dat indien zij vooraf goed waren geïnformeerd over de kosten, ze niet waren verder gegaan met het bouwproject. De consumenten vorderen dan ook een schadevergoeding van de adviseur ter hoogte van de annuleringskosten en de al gemaakte kosten. Zij stellen hierbij dat de adviseur is tekortgeschoten in de op hem rustende zorgplicht door de consumenten onvoldoende te informeren over de kosten die gepaard gaan met de bouw van een woning in eigen beheer.

Zorgplicht van de adviseur

De vraag die de Commissie hier diende te beantwoorden was de vraag of de adviseur tekort is geschoten in zijn dienstverlening tegenover de consumenten. De commissie oordeelde als volgt.

Ten eerste stelt de Commissie dat sprake is van een overeenkomst van opdracht, in de zin van artikel 7:400 Burgerlijk Wetboek, tussen de consumenten en de adviseur. Bij de uitvoering van zijn opdracht rust een zorgplicht op de adviseur. Hij dient de zorg te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht.

Als uitgangspunt geldt dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht dat hij beschikt over de nodige deskundigheid en vakkennis, dat hij de financiële belangen van zijn cliënten naar beste weten en kunnen behartigt en dat hij zorgvuldigheid betracht in de advisering van zijn cliënten. De adviseur is daarbij gehouden informatie in te winnen bij de consumenten omtrent hun kennis en ervaring, wensen, doelen, risicobereidheid en mogelijkheden teneinde zich ervan te verzekeren dat de door hem verstrekte adviezen aansluiten bij de wensen en mogelijkheden van de consumenten. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag verder worden verwacht dat hij de consumenten zodanig informeert over de gevolgen van zijn keuze, dat de consumenten een weloverwogen beslissing kunnen nemen.

Adviseur heeft niet als redelijk handelend en redelijk bekwaam zijn opdracht vervuld

De Commissie kijkt hierbij of de adviseur de met het bouwproject samenhangende kosten voldoende heeft geïnventariseerd en of de realisatie van dit bouwproject haalbaar was met het budget dat de consumenten, inclusief de geadviseerde financiering tot hun beschikking hadden.

Bij een adviesvraag als de onderhavige mag van een redelijk handelend en bekwaam adviseur worden verwacht dat hij de totale kosten voor het gehele bouwtraject in kaart brengt. Vervolgens dient hij, rekening houdend met de voor het project beschikbare eigen middelen van de consumenten, de financieringsbehoefte van de consumenten te bepalen en zijn advies over de financiering daarop te baseren.

Als professionele dienstverlener rust op de adviseur een verzwaarde motiveringsplicht. De adviseur heeft echter niet inzichtelijk kunnen maken op welke wijze hij uitvoering heeft gegeven aan zijn plicht om de totale financieringsbehoefte van de consumenten in kaart te brengen. De Commissie gaat er daarom vanuit dat de adviseur niet, dan wel onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn verplichting om een zo compleet mogelijk beeld van de kosten van het project te schetsen.

Indien de adviseur dit wel zou hebben gedaan, dan zou het hem duidelijk zijn geworden dat het budget van de consumenten, bestaande uit hun eigen middelen en de geadviseerde financiering, te krap was om het project te realiseren en in te richten. De werkelijke kosten zijn veel hoger dan waar de adviseur vanuit is gegaan in zijn advies. Deze kosten waren voorzienbaar en zijn niet het gevolg van bijvoorbeeld onverwachte kosten. De adviseur had hiermee rekening moeten houden bij het opstellen van zijn advies. Vervolgens had de adviseur de consumenten erop moeten wijzen dat hun budget onvoldoende was. De adviseur had de consumenten dan in staat gesteld om de weloverwogen keuze te maken om van het project af te zien voordat zij daarvoor kosten maakten. Nu hebben zij een beslissing genomen op basis van een berekening/financieringsopzet die geen rekening hield met alle kosten die bij het bouwproject kwamen kijken.

De adviseur had de laatste berekening waardoor de consumenten erachter kwamen dat hun financiën niet toereikend waren aan het begin van het adviesproject moeten maken. Daarnaast blijkt ook uit niets dat de adviseur de consumenten heeft gewaarschuwd voor eventueel hogere kosten waardoor ze te kort zouden komen. Integendeel, de adviseur heeft aangegeven dat het bouwproject financieel haalbaar was, zij het dat zij minder ‘eigen geld’ ter beschikking zouden hebben.

Concluderend oordeelt de Commissie dat de adviseur toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn verplichtingen tegenover de consumenten en dat hij gehouden is om een schadevergoeding te betalen.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Geschillencommissie Kifid.

Zorgplicht Advocaten

Heeft uw adviseur ook zijn zorgplicht geschonden en lijdt u als gevolg hiervan schade of dreigt u schade te gaan lijden? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.