Onvoldoende Belehrung over grondspeculatie leidt tot berisping notaris

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam heeft een notaris een tuchtrechtelijke berisping gekregen vanwege gebrekkige voorlichting bij de aankoop van speculatieve grond. De koper, een oudere ondernemer zonder veel ervaring met vastgoed, werd onvoldoende gewaarschuwd voor de risico’s van zogenaamde “warme grond”. Deze zaak onderstreept het belang van heldere informatie en actieve zorgplicht bij risicovolle investeringen. Voor ondernemers en beleggers die zich bezighouden met grondaankopen, biedt dit arrest belangrijke lessen over hun rechten en de rol van de notaris.

Wat is warme grond en waarom is dit risicovol?

De term “warme grond” verwijst naar landbouwgrond waarvan de waarde sterk stijgt in afwachting van een mogelijke bestemmingswijziging naar bouwgrond. Deze verwachting maakt de grond aantrekkelijk voor investeerders, maar brengt ook aanzienlijke risico’s met zich mee. Immers, een wijziging van het bestemmingsplan is nooit gegarandeerd. Als deze uitblijft, kan de koper blijven zitten met dure grond die weinig tot geen rendement oplevert.

Dergelijke speculatieve investeringen zijn juridisch gevoelig. Juist daarom moeten betrokken partijen – vooral particulieren en ondernemers zonder vastgoedachtergrond – goed worden voorgelicht over de mogelijke valkuilen. De notaris speelt hierin een sleutelrol. Hij moet erop toezien dat de koper begrijpt wat hij ondertekent, zeker als het gaat om ondoorzichtige constructies of aanzienlijke financiële risico’s.

Van aankoop tot tuchtzaak: wat gebeurde er?

In deze zaak ging het om een perceel landbouwgrond dat werd aangekocht voor €149.600 via een vennootschap van de koper. De verkoper had dit perceel diezelfde dag nog voor een lager bedrag gekocht, wat duidt op een ABC-transactie. Pas bij het ontvangen van de conceptakte ontdekte de koper dat het ging om speculatieve grond. Hij uitte telefonisch zijn zorgen aan een medewerker van het notariskantoor, maar kreeg geen nadere uitleg.

Ondanks zijn twijfels ging de koop door na een gesprek met de verkoper. De notaris voltooide de transactie bij volmacht. Toen bleek dat de grond niets waard was, vernietigde de koper de koopovereenkomst wegens dwaling en diende hij tevens een tuchtklacht in tegen de notaris. De klacht betrof vooral de gebrekkige “Belehrung” – de verplichte voorlichting door de notaris over de risico’s van de koop.

De zorgplicht en waarschuwingsplicht van de notaris

Het gerechtshof oordeelde dat de notaris zijn waarschuwingsplicht had geschonden. Hoewel de koper via e-mail op het speculatieve karakter was gewezen, was deze mededeling te summier. De notaris had meer moeten doen, zeker omdat:

• De koper twijfels uitte over de transactie
• Er sprake was van een volmacht, zonder persoonlijk gesprek
• De koper geen vastgoedervaring had en op leeftijd was
• De aankoop plaatsvond binnen een speculatief en ondoorzichtig traject

De notaris had moeten nagaan of de koper werkelijk begreep waarin hij investeerde. Een eenvoudig telefoontje of standaardtekst volstaat niet wanneer sprake is van een risicovolle en atypische aankoop. De zorgplicht vereist dat de notaris actief onderzoekt of zijn cliënt voldoende geïnformeerd is.

Geen plicht tot dienstweigering of verder onderzoek

Interessant is dat het hof óók oordeelde dat de notaris niet verplicht was om zijn medewerking aan de transactie te weigeren. Evenmin hoefde hij diepgaand onderzoek te doen naar de prijsontwikkeling of het verschil tussen aan- en verkoopwaarde. Volgens het hof was:

• De prijssprong op zichzelf niet onverklaarbaar binnen het kader van grondspeculatie
• De verkoper zelf ook geen agrariër, maar een partij die grond tegen speculatieve waarde aankocht
• De notaris weliswaar geïnformeerd over het prijsverloop, maar niet gehouden aan nader onderzoek

Met andere woorden: een notaris mag een speculatieve transactie begeleiden, zolang hij zijn cliënt maar duidelijk informeert over de aard en risico’s van de koop. Het verwijt ging dus uitsluitend over het gebrek aan voorlichting, niet over medewerking aan de transactie zelf.

Wat betekent dit voor ondernemers en beleggers?

De uitspraak van het hof is vooral relevant voor ondernemers die investeren in grond, al dan niet via een vennootschap. Speculatieve grondaankopen kunnen aantrekkelijk lijken, maar zijn juridisch en financieel risicovol. Een notaris moet in zulke gevallen:

• De koper expliciet wijzen op het ontbreken van garanties over herbestemming
• Waarschuwen voor de kans op waardeverlies
• Informeren over de context van ABC-constructies of prijssprongen
• De koper gelegenheid geven om vragen te stellen of bezwaar te maken

Voor kopers is het belangrijk om kritisch te zijn, niet alleen op het aanbod maar ook op de inhoud van de akte. Standaardteksten bieden geen bescherming als blijkt dat de investering waardeloos is. Daarom is het raadzaam om bij twijfel een onafhankelijke jurist in te schakelen voor advies voorafgaand aan het tekenen van de koopakte.

Lessen uit deze zaak: waakzaamheid is essentieel

Deze tuchtzaak laat zien dat notarissen actief moeten nagaan of cliënten begrijpen waarmee zij instemmen, vooral bij risicovolle transacties. Voor beleggers en ondernemers geldt dat zij alert moeten zijn op de volgende signalen:

• Snelle prijsstijgingen zonder duidelijke verklaring
• ABC-transacties waarbij tussenpersonen betrokken zijn
• Afwezigheid van garanties over bestemmingswijziging
• Voorlichting die beperkt blijft tot formele opmerkingen in de akte

Als koper kunt u in zulke gevallen bezwaar maken, extra informatie vragen of de koop opschorten. Bovendien kunt u – indien er schade ontstaat door gebrekkige informatie – juridische stappen overwegen, waaronder vernietiging van de overeenkomst of het indienen van een klacht tegen de notaris.

Conclusie

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam geoordeeld dat de notaris zijn waarschuwingsplicht heeft geschonden bij een risicovolle aankoop van warme grond. De berisping laat zien dat notarissen een actieve rol moeten spelen bij het beschermen van cliënten tegen ondoorzichtige en speculatieve transacties. Hoewel hij niet hoefde te weigeren of nader onderzoek hoefde te doen, had hij wél beter moeten informeren. Voor ondernemers en beleggers die investeren in grond is het belangrijk om kritisch te blijven, juridische ondersteuning te zoeken en niet te vertrouwen op standaardinformatie alleen.

Zorgplicht Advocaten helpt uitsluitend bij bestaande geschillen met banken of financiële dienstverleners. Heeft u al een probleem, zoals een geblokkeerde rekening, opgezegd krediet of registratie? Dan kunnen wij procederen, onderhandelen of een schikking treffen namens u. Neem contact op als u juridische hulp nodig heeft.