Uitspraak: Onvoldoende gebleken dat sprake is van tuchtrechtelijk laakbaar handelen

In 2016 heeft klaagster haar vastgoedportefeuille te koop aangeboden. Geïnteresseerden konden hierop een bod uitbrengen. X en Y vertegenwoordigen klaagster. K heeft op 23 november 2016 een bod gedaan onder opschortende voorwaarden. Klaagster heeft het bod van 7 miljoen aanvaard.

Op het notariskantoor is op 3 januari 2017 een koopovereenkomst getekend. Het gaat om 62 registergoederen. Deze is ter inschrijving in de openbare registers aangeboden. De levering zou uiterlijk op 1 augustus 2017 plaatsvinden. Partijen kunnen bij nadere overeenkomst hiervan afwijken.

Eind januari 2017 is gebleken dat niet alle vereiste toestemmingen en verklaringen waren verkregen. De opdracht is voor onbepaalde tijd uitgesteld. De nieuwe datum van levering werd gesteld op 17 februari 2017. Koper zou niet op de hoogte zijn geweest van deze datum.

Op 24 februari 2017 heeft de advocaat van klaagster de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Wel wordt K de gelegenheid geboden om uiterlijk op 3 maart 2017 alsnog af te nemen, en er wordt daarbij een aanbetaling van 700.000 euro geëist en aanspraak gedaan op een boete van datzelfde bedrag voor het geval niet zou kunnen worden afgenomen. Op 13 maart geeft de advocaat aan dat K zichzelf heeft gebonden en schadeplichtig is. K stelt zich op het standpunt dat de koop als niet-ontbonden moet worden beschouwd.

De notaris heeft op 10 juli 2017 een bericht ontvangen van de accountant van de koper. Hierin staat vermeld dat conservatoir beslag is gelegd op het verkochte omdat koper bevreesd was dat klaagster het verkochte voor een hogere prijs zou verkopen aan andere partijen.

De klacht

Het verwijt dat klaagster de notaris maakt, bestaat uit meerdere klachtonderdelen.

  • De notaris heeft zich niet onafhankelijk opgesteld. Terwijl de advocaat had aangegeven het daar niet mee eens te zijn, heeft de notaris zich op het standpunt gesteld dat “niets meer aan het transport in de weg stond”, terwijl de koopsom nog niet op de kwaliteitsrekening stond en hij P is gaan steunen in haar niet op de overeenkomst te baseren eis om nadere gegevens te krijgen en om die reden het transport uit te stellen;
  • De notaris heeft verder verzuimd te onderkennen dat P op 22 juli 2017 nogmaals ernstig toerekenbaar tekort was geschoten en door niet de volledige koopsom bij de notaris te storten en opnieuw het transport op te houden op grond van een niet bestaan- de opschortingsbevoegdheid;
  • De notaris heeft de volmacht gebruikt in strijd met de eraan door de bestuurders van klaagster verbonden voorwaarden. Ten onrechte heeft de notaris het transport doorgezet, ondanks het feit dat niet de volledige koopsom op de kwaliteitsrekening stond en ondanks de gerede twijfel over de (nog) geldigheid van de titel. De notaris heeft nagelaten het noodzakelijk onderzoek te verrichten dat onder de gegeven omstandigheden van hem mocht worden verwacht naar de vraag of er wel volledige wilsovereenstemming was. Het stond de notaris niet vrij om gebruik te maken van de volmacht;
  • De notaris wist dat J de aangewezen meester was en die als aangewezen meester bij uitsluiting bevoegd was om eventueel de rechtshandeling van P te bekrachtigen als zij de oprichter was van deze vennootschap. Alleen in dat geval mocht zij volmacht geven aan O als bestuurder van de vennootschap. Zou hieraan een gebrek kleven dat had de notaris tot geen andere conclusie kunnen komen dan dat de overdracht aan P om die reden zonder geldige titel plaatsvond. Ook voor een overdracht aan K was er dan geen titel (meer). De notaris had P hierover moeten informeren, juist ook vanwege de gevolgen die het tussenschuiven van deze constructie in potentie zou kunnen hebben voor de verhaalspositie van klaagster, die ook daadwerkelijk illusoir lijkt te zijn geworden. De informatieplicht rust op de notaris. Tot op heden heeft de notaris geweigerd de informatie te verstrekken.

Verweer van de notaris

De notaris betwist de belangen van klaagster te hebben geschonden, partijdig te hebben opgetreden, onzorgvuldig te hebben gehandeld en schade te hebben veroorzaakt. De notaris heeft zeer gedetailleerd een tijdlijn van gebeurtenissen geschetst.

Beoordeling van de klacht

De notaris is aan tuchtrecht onderworpen indien hij handelt of nalaat in strijd met de wet of de regels omtrent het handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris betaamt niet in acht neemt.

De notaris had bij gerede twijfel zijn dienst moeten weigeren. De notaris had de verleende volmachten voor het passeren niet mogen gebruiken. De akte van levering had de notaris niet mogen passeren, nu op de koopsom 68.000 euro was ingehouden.

Uit de feitelijke gang van zaken is gebleken dat klaagster akkoord was gegaan met het passeren van de akte. Klaagster was toen van mening dat wel sprake van een titel was. De kamer stelt dat niet voldoende is gebleken dat de notaris moest begrijpen dat hij de akte niet had mogen passen nu hij gebruik had gemaakt van de verleende volmachten. Onvoldoende is gebleken dat sprake is van tuchtrechtelijk laakbaar handelen. De klacht is ongegrond.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Zorgplicht advocaten

Heeft u een vraag over de rol van uw of een andere notaris, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

Joost Papeveld

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Jamiro van de Wiel

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant