Uitspraak: Schending van de kernwaarden in het notariaat afgedaan met een waarschuwing

Broer en klager zijn samen eigenaar van een perceel grond. Omdat zij een deel van perceel 602 wilde ontwikkelen, hebben zij een architect ingeschakeld. Deze architect heeft tekeningen gemaakt van vijf kavels met woning die op perceel 602 moeten worden gerealiseerd.

Op 24 november 2015 hebben klagers en zij broer het perceel waar de vijf kavels met woning zou worden gerealiseerd verkocht aan X (hierna: koper). De koopovereenkomst is neergelegd in een onderhandse akte. Aan de akte is een situatietekening gehecht waarop de kavels zijn aangeduid met nummers 1 tot en met 5. Later zijn klager en zijn broer met de koper overeengekomen dat kavel 2 niet aan koper zou worden overgedragen, omdat klager daar zijn eigen woning wilde bouwen. Deze wijziging in de overeenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.

Een onderneming die verbonden is aan koper heeft de notaris ingeschakeld. De notaris moest de splitsing van perceel 602 en de levering van het perceel verzorgen. Klager heeft de notaris laten weten bij voorkeur per volmacht aan de levering van het uiteindelijk verkochte perceel mee te werken.

Een medewerker van de notaris heeft per brief op 12 september 2016 de concept-akte en de concept-volmacht aan klager verstuurd. In de brief is de afspraak om de volmachten te ondertekenen eveneens bevestigd. In de concepten wordt vermeld dat het verkochte perceel uiteindelijk uit 4 percelen bestaat (1,3,4 en 4). De kadastrale aanduidingen en de grootte van de afzonderlijke onderdelen waren nog niet duidelijk en daarom niet vermeld in het concept. Klager heeft de volmacht op 14 september 2016 getekend op het notariskantoor. Daar was de kantoormanager bij aanwezig.

De notaris heeft op 19 september 2016 de akte van levering gepasseerd. In de akte staat vermeld dat het gaat om 4 percelen, een perceel grond voor de aanleg van een weg en een afzonderlijk perceel. In de akte staan ook de kadastrale aanduidingen en de grootte van de onderdelen. Kavelnummer 1 is 2 aren en 62 centiaren, kavelnummer 3 is 2 aren en 56 centiaren, kavelnummer 4 is 3 aren en 93 centiaren en kavelnummer 5 is 2 aren en 77 centiaren. Het perceel voor de aanleg van de weg is 5 aren en 92 centiaren en het afzonderlijk perceel is 1 are en 21 centiaren. De medewerker van de notaris heeft een afschrift van de akte aan klager verstuurd.

De gemachtigde van klager vraagt in 2018 een kopie van de getekende koopovereenkomst op bij de notaris. Echter, de notaris weigert een kopie aan de gemachtigde te verstrekken. Een maand later heeft klager zelf om een kopie verzocht. De gemachtigde van klager bevestigd later aan de notaris dat de kopie is ontvangen. Ook vermeld de gemachtigde van klager dat in de leveringsakte een perceel grond is vermeld dat niet in de koopovereenkomst is opgenomen. De kantoormanager geeft aan dat aan de koopovereenkomst een tekening is gehecht die de begrenzingen aangeven. De gemachtigde van klager geeft aan dat sprake is van een omissie en dat de notaris dit binnen 5 dagen moet herstellen. De kantoormedewerker geeft aan dat een reactie wat langer kan duren wegens de vakanties.

Klager heeft op 26 juli 2018 conservatoir beslag laten leggen op het in de akte van levering onder 6 genoemde perceel grond. De koper van dat perceel is gesommeerd om medewerking te verlenen het perceel terug te leveren.

De klacht

Klager dient een klacht in tegen de notaris en zijn notariskantoor. De klacht gaat over onbehoorlijke dienstverlening en onzorgvuldig handelen. De klacht wordt onderverdeeld in verschillende onderdelen.

  • De notaris heeft zijn informatieplicht, onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht jegens klager geschonden. Als gevolg hiervan heeft de notaris: op 19 september 2016 een akte van levering gepasseerd waarbij aan de koper perceel 1097 is geleverd, terwijl klager dit perceel niet aan de koper had verkocht en ook niet aan de koper had willen overdragen; op de situatietekening de parkeerruimte ten onrechte aan de linkerkant van het perceel ingetekend in plaats van aan de rechterkant van het perceel.
  • De notaris was niet aanwezig bij het passeren van de akte van levering op 19 september 2016.
  • De notaris en zijn verzekeraar zijn tekortgeschoten in de communicatie naar klager.

De beoordeling

Notarissen zijn tijdens de uitoefening van zijn beroep onderworpen aan tuchtrechtspraak. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

De klacht richt zich tegen zowel de notaris als het kantoor. Voor de klacht tegen het kantoor wordt klager niet-ontvankelijk verklaard. Het samenwerkingsverband waar de notaris aan verbonden is, kan op grond van artikel 93 Wna geen beklaagde zijn.

De notaris voert aan dat klager oneigenlijk gebruik maakt van het klachtrecht. De kamer is het niet met de notaris eens. Het notariële tuchtrecht is van openbare orde, zodat een verklaring als door klager is ondertekend niet kan leiden tot het verlies van het recht van klager een tuchtrechtelijke klacht in te dienen.

Klachtonderdeel 1

De notaris heeft een informatieplicht (artikel 43 lid 1 Wna). Volgens deze bepaling moet een notaris de partijen bij de akte en de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere personen tijdig voor het passeren van de akte de gelegenheid geven om van de inhoud van de akte kennis te nemen. Ook moet een toelichting worden gegeven op de zakelijke inhoud van de akte en wijzen op eventuele gevolgen. De onderzoeksplicht en de zorgplicht van een notaris brengen mee dat hij met inachtneming van de belangen van alle betrokken partijen de rechtszekerheid dient te waarborgen. Hieruit vloeit voort dat dat een notaris geen akten opmaakt en laat inschrijven zonder voorafgaand deugdelijk onderzoek te verrichten. De kamer is van oordeel dat de notaris in dit geval niet aan zijn informatieplicht en onderzoeksplicht heeft voldaan.

Klager heeft ter zitting onweersproken gelaten dat de notaris geen bemoeienis heeft gehad met het intekenen van parkeerplaatsen op een situatietekening. Dit onderdeel zal ongegrond worden verklaard, nu de feitelijke grondslag ontbreekt.

Klachtonderdeel 2

De notaris heeft de akte van levering gepasseerd en is dus naar eigen zeggen aanwezig geweest bij het passeren van die akte. Ter zitting heeft klager desgevraagd toegelicht dat hij niet heeft bedoeld te zeggen dat de notaris niet bij het passeren van de akte van levering aanwezig zou zijn geweest. Daarmee mist dit klachtonderdeel feitelijke grondslag en zal het klachtonderdeel door de kamer ongegrond worden verklaard.

Klachtonderdeel 3

Een medewerker heeft aan klager laten weten dat een reactie langer zou duren in verband met de vakantieperiode. Ook na de vakanties is een reactie uitgebleven. Op 23 augustus 2018 heeft klager heeft voor het eerst een reactie van de verzekeringsadviseur van de notaris ontvangen. Het ligt op de weg van de notaris om de contactgegevens van de verzekeraar te verstrekken indien hij de beantwoording van brieven aan hen overlaat. Klager is in ongewisse gelaten en daarmee heeft de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. De kamer is van oordeel dat de lange reactietermijnen van de verzekeraar niet aan de notaris kunnen worden toegerekend, temeer nu een notaris in het algemeen geen invloed heeft op de handelwijze van zijn verzekeraar.

Maatregel

De kamer vindt de maatregel van waarschuwing passend en geboden, nu sprake is van het schenden van de kernwaarden in het notariaat.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Zorgplicht advocaten

Heeft een vraag over de rol van uw of een andere notaris, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

Jamiro van de Wiel

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Rob Silvertand

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant