Vorderingen kopers worden ondanks onjuist informeren makelaar afgewezen

Deze zaak draait om de plicht van de makelaar zijn cliënt toereikend en juist te informeren. Eiser en eiseres hebben 2019 een woning gekocht van Apex B.V. Zij werden daarbij bijgestaan door de aankoopmakelaar. Gedaagde trad op als de verkoopmakelaar van Apex.

Apex heeft de woning in 2014 aangekocht. In de leveringsakte is een kwalitatieve verplichting gevestigd. Deze houdt in dat de kopers het uitsluitend gebruik van het achterste perceel moeten dulden. Dit uitsluitend gebruik sluit medegebruik van de volgende kopers, eiser en eiseres, ook uit.

Volgens gedaagde hield deze kwalitatieve verplichting in dat de buurman het achterste perceel mag gebruiken door er op te lopen en te zitten. Hij mag hier geen veranderingen aan aanbrengen en zijn eigendommen er stallen. Ook mag hij geen eisen stellen aan de staat en uiterlijk van het perceel. Eiser en eiseres mogen bij aankoop dus verbouwen naar eigen wensen, ook hebben zij dan de plicht het te onderhouden.

In de periode dat Apex eigenaar was van de woning, was het achterste gedeelte van de tuin met een schutting afgescheiden van het voorste gedeelte. Op 13 augustus 2019 hebben eiser en eiseres de woning en de tuin voor het eerst bezichtigd. Toen hebben zij die afscheiding gezien.

Eiser en eiseres wilden na levering van de woning de schutting tussen het voorste en het achterste gedeelte van de tuin (deels) verwijderen, zodat zij medegebruik konden maken van het achterste gedeelte van de tuin. De buurman heeft hen geschreven dat de kwalitatieve verplichting inhoudt dat zij als kopers van de woning niet gerechtigd zijn wijzigingen in het achterste deel van de tuin aan te brengen.

Het geschil

Eiser en eiseres vorderen dat de rechtbank voor recht verklaart dat gedaagde en zijn makelaarskantoor onrechtmatig hebben gehandeld jegens hen en dat zij worden veroordeeld om aan hen € 70.000 te betalen. Eiser en eiseres stellen daartoe dat zij incorrect zijn geïnformeerd en de daardoor geleden schade hebben laten taxeren op 70.000 euro.

Gedaagde en het kantoor betwisten dat zij eiser en eiseres verkeerd hebben geïnformeerd. Zij stellen dat de lezing van de kwalitatieve verplichting die zij hebben gegeven de juiste is. Daarnaast hadden eiser en eiseres zelf een aankoopmakelaar, die beter onderzoek had moeten doen naar de kwalitatieve verplichting.

De beoordeling

oordeel dat de tekst van de akte van vestiging geen ruimte laat voor een interpretatie die zou inhouden dat medegebruik door de kopers mogelijk zou zijn. De uitleg die gedaagde daarbij aan de kwalitatieve verplichting heeft gegeven lijkt in strijd met de tekst van de kwalitatieve verplichting, en is op zijn minst onduidelijk. Kennelijk zijn alle betrokkenen, ook de aankoopmakelaar en de notaris, vervolgens toch van deze onjuiste of onduidelijke uitleg uitgegaan.

Toch heeft gedaagde daarmee nog niet onrechtmatig gehandeld. Eiser en eiseres beschikten namelijk over de precieze tekst van de kwalitatieve verplichting. De rechtbank heeft hiervoor al overwogen dat daarmee voor eiser en eiseres, hun makelaar en de notaris, de juiste uitleg van de kwalitatieve verplichting duidelijk moet zijn geweest. Onder deze omstandigheden konden eiser en eiseres dus niet gerechtvaardigd vertrouwen op de mededelingen van de makelaar.

De beslissing

De rechtbank wijst de vorderingen af.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van de makelaar. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de tuchtrechter of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.