Zorgplicht notaris in het geding: onduidelijkheid over erfdienstbaarheid

In deze zaak betwisten klagers het handelen van notarissen in verband met de vastlegging van afspraken betreffende een perceel dat zij in 2018 kochten. Zij stellen dat de notarissen in strijd hebben gehandeld met hun zorgvuldigheidsplicht en verwijten hun het niet correct vastleggen van de beoogde erfdienstbaarheid en het ontbreken van een juridische kwalificatie.

Achtergrond van de zaak

Klagers zijn eigenaar van een perceel dat zij in december 2018 hebben gekocht van [verkopers]. Op 12 juli 2019 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd. In artikel 8 van de leveringsakte is een bepaling opgenomen, overeenkomstig met artikel 22 uit de koopovereenkomst:

“Verkoper zal zorgdragen voor de inrichting van het belendende kavel kadastraal bekend conform afspraken vastgelegd in de ruimtelijke inpassing uit het bestemmingsplan (boomgaard). Koper en verkoper zijn verder overeengekomen dat verkoper, of dienst rechtsopvolger op genoemd kavel geen activiteiten zal ontplooien c.q. bouwwerken zal oprichten met een maximale hoogte van 1 meter die een belemmering opleveren van de zichtlijnen vanuit de op te richten woning.

Verkoper is verplicht en verbindt zich jegens koper het bepaalde in artikel 22 van deze akte bij overdracht van (een gedeelte van) de aan hem in eigendom verblijvende onroerende zaken grenzend aan het verkochte, alsmede bij verlening daarop van een zakelijk recht, mede aan zijn rechtsopvolger of zakelijk gerechtigde op te leggen en namens koper of diens rechtsopvolgers aan te nemen, en voorts om deze bepaling woordelijk in de betreffende akte(n) op te nemen”.

In januari 2021 hebben klagers de oud-notaris verzocht om deze bepaling als erfdienstbaarheid in te schrijven in de openbare registers. De oud-notaris heeft vervolgens aan klagers laten weten dat er geen sprake is van een erfdienstbaarheid, maar van een kettingbeding.

Op 1 maart 2021 is het perceel geleverd aan een derde door de notaris, hierbij is de bovengenoemde bepaling ook in die leveringsakte opgenomen.

Klacht

Klagers verwijten de notarissen dat zij hebben gehandeld in strijd met hun zorgvuldigheidsplicht van artikel 17, eerste lid van de Wet op het notarisambt. Volgens klagers had de oud-notaris moeten nagaan wat partijen precies beoogden met de in de koopovereenkomst gemaakte afspraken en hoe zij die in de leveringsakte wilden vastleggen, hierbij had in de leveringsakte een duidelijke juridische kwalificatie moeten komen.

Daarnaast stellen klagers dat de akte van levering van 1 maart 2021 niet gepasseerd had mogen worden zoals dat is gedaan nadat het de notarissen duidelijk was wat volgens klagers was overeengekomen tussen hen en [verkopers].

Juridisch kader

Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Bij de beoordeling van de onderhavige klachten dient tot uitgangspunt dat op de notaris in zijn hoedanigheid een zwaarwegende zorgplicht rust ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in die akte opgenomen rechtshandelingen. Mede gelet op het vertrouwen dat deelnemers aan het rechtsverkeer moeten kunnen stellen in een notariële akte, geldt de bedoelde verplichting jegens alle belanghebbenden en niet slechts jegens partijen bij de in de notariële akte opgenomen rechtshandelingen.

Deze zorgplicht omvat een aantal aspecten. Zo dient de notaris bij het verlijden van een akte zich ervan te overtuigen dat hetgeen in die akte wordt opgenomen ook inderdaad door de partijen is gewild en begrepen en dient hij te controleren of de partijen daadwerkelijk het rechtsgevolg hebben beoogd dat aan de voorliggende rechtshandeling is verbonden. Daarnaast heeft de notaris een informatieplicht met betrekking tot de juridische gevolgen van de voorgenomen rechtshandeling.

Erfdienstbaarheid of kettingbeding?

Klagers verwijten de oud-notaris dat hij hun intenties niet juist heeft vastgelegd in de akte van levering, met name betreffende het vestigen van een erfdienstbaarheid voor het behoud van vrij uitzicht en de inrichting van het aangrenzende perceel als boomgaard. De oud-notaris betoogt dat hij de afspraken zoals vastgelegd in artikel 22 van de koopovereenkomst correct heeft overgenomen, wat volgens hem een kettingbeding betreft.

De kamer overweegt dat de oud-notaris niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen klagers en [verkopers] en ook niet is aan te merken als project-notaris. Hij is slechts betrokken geweest bij het passeren van de akte van levering. Daarnaast is duidelijk geworden dat klagers voorafgaand aan het teken van de koopovereenkomst geen juridisch advies hebben ingewonnen over hoe zij dit punt goed konden vastleggen en hebben zij ook geen vragen gesteld aan de oud-notaris.

De kamer oordeelt dat van de oud-notaris niet verwacht kon worden dat hij begreep of had moeten begrijpen dat klagers een erfdienstbaarheid wilden vestigen. Het doel van klagers om het vrije zicht en de inrichting van het aangrenzende perceel als boomgaard te borgen, werd ook bereikt door het in de koopovereenkomst en vervolgens in de akte van levering opgenomen kettingbeding. De oud-notaris mocht ervan uitgaan dat partijen bij het opstellen van de koopovereenkomst hebben nagedacht en besproken wat zij wilden vastleggen. Door artikel 22 uit de koopovereenkomst over te nemen in de akte van levering heeft de oud-notaris conform de wil van partijen zoals die uit de koopovereenkomst blijkt gehandeld.

Ontbreken van een juridische kwalificatie

Klagers stellen hierbij nog dat de oud-notaris geen juridische kwalificatie van de afspraken in artikel 8 van de akte van levering heeft vermeld, zoals het ontbreken van een aanduiding als kettingbeding en het missen van een boetebeding.

Zoals hiervoor is overwogen heeft de oud-notaris de wil van partijen, zoals die bleek uit de koopovereenkomst, overgenomen in de akte van levering. Dat het beding niet een kettingbeding is genoemd, doet aan de werking niet af. De kamer stelt vast dat hoewel het toevoegen van een boetebeding de effectiviteit van het kettingbeding had kunnen vergroten, het aan de partijen was om dit overeen te komen bij het sluiten van de koopovereenkomst. Daarom wordt ook dit klachtonderdeel ongegrond verklaard.

Akte van 1 maart 2021

Ook de klacht tegen de notaris die betrokken was bij de akte van levering van 1 maart 2021 wordt ongegrond verklaart. Klagers stellen dat een erfdienstbaarheid is gevestigd bij de akte van levering van 12 juli 2019 en dat het vermelden in de akte van levering van 1 maart 2021 dat de verkoper niets bekend is met erfdienstbaarheden onterecht is. Ook vinden ze het meerwaardebeding in deze akte in strijd met de eerdere afspraken over de inrichting van het perceel als boomgaard en het recht op vrij zicht.

De notaris verdedigt dat het beding niet als erfdienstbaarheid te kwalificeren is en daarom niet in de akte van 1 maart 2021 is opgenomen. Door het opnemen van het kettingbeding in de akte van levering van 1 maart 2021 heeft de notaris juist de akte laten aansluiten bij de akte van levering van klagers en is daarmee het kettingbeding in stand gehouden.

De kamer concludeert dat het niet aan haar is om het beding te kwalificeren zoals opgenomen in de koopovereenkomst en akte van levering van klagers. Wel stelt de kamer vast dat in de akte van levering van 1 maart 2021 het kettingbeding is opgenomen zodat dit ook voor de nieuwe eigenaren van het perceel geldt. Dat een meerwaardebeding is opgenomen in deze akte van levering, is omdat de partijen bij die overeenkomst dat blijkbaar zijn overeengekomen in de koopovereenkomst. De notaris was vervolgens ook gehouden dit beding in de daarop volgende akte van levering op te nemen.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Kamer voor het Notariaat.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u een geschil met uw notaris over de vraag of hij/zij de benodigde vakbekwaamheid, zorgvuldigheid en deskundigheid in acht heeft genomen bij de uitvoering van zijn/haar werkzaamheden? Neem dan contact met ons op.