Zorgplichtschending en verantwoordelijkheid bij hypotheekadvies

De zaak tussen de consumenten en de adviseur draait om een vermeende schending van de zorgplicht bij het verkrijgen van een extra hypothecaire geldlening. De consumenten eisen een schadevergoeding van €11.000 van de aangeslotene, waarbij zij de adviseur beschuldigen van onjuist advies en nalatigheid. De commissie beoordeelt of de aangeslotene aansprakelijk is voor de handelingen van de adviseur en of de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden.

Hypotheekadvies

De consumenten hebben zich tot de adviseur gewend voor advies en bemiddeling bij het verkrijgen van een extra hypothecaire geldlening van € 110.000, – voor de aankoop van een perceel met daarop een garage. De adviseur was vermeld op de website van de aangeslotene en communiceerde met de consumenten via het e-mailadres van de aangeslotene, waarbij hij zichzelf als partner van de aangeslotene identificeerde.

Na een oriënterend telefoongesprek op 11 juni 2022, waarin de financiële situatie en wensen van de consumenten werden besproken, werd op 19 juli 2022 een positief advies uitgebracht door de adviseur. De consumenten verstrekten hun financiële gegevens, waarna de adviseur op 28 juli 2022 bevestigde dat een verhoging van hun hypotheek mogelijk was.

Op 23 januari 2023 tekenden de consumenten de koopovereenkomst voor het perceel met garage, met een financieringsvoorbehoud tot 2 maart 2023. Gedurende februari en maart 2023 vroegen de consumenten herhaaldelijk naar de status van hun financieringsaanvraag, waarop de adviseur reageerde dat er vertraging was maar dat er hard werd gewerkt aan het maatwerk. Op 2 maart 2023 werd het financieringsvoorbehoud verlengd tot 12 maart 2023, maar verdere verlengingen werden geweigerd.

Op 26 april 2023 werden de consumenten door de verkopers in gebreke gesteld, waarbij een termijn tot 12 mei 2023 werd gesteld om aan hun verplichtingen te voldoen. Contact met de adviseur en de aangeslotene leidde niet tot een oplossing, waarna de samenwerking tussen de aangeslotene en de adviseur werd beëindigd. Het bleek daarbij dat er geen aanvraag voor een tweede hypotheek was ingediend.

De verkopers ontbonden uiteindelijk de koopovereenkomst op 23 mei 2023 en eisten een boete van €11.000 (10% van de koopsom) van de consumenten. In reactie hierop stelden de consumenten de adviseur aansprakelijk voor de schade en stuurden zij een ingebrekestelling.

Klacht

De consumenten eisen een schadevergoeding van €11.000 van de aangeslotene, waarbij zij de adviseur beschuldigen van het schenden van zijn zorgplicht en het tekortschieten in zijn verplichtingen jegens hen. Allereerst stellen zij dat de adviseur hen verkeerd heeft geadviseerd over de mogelijkheden om een extra hypotheek te verkrijgen, wat ook min of meer werd erkend door de aangeslotene. Ten tweede wordt de adviseur verweten dat hij ten onrechte beweerde dat verdere verlenging van het financieringsvoorbehoud niet nodig was. Als de adviseur tijdig had aangegeven dat het verkrijgen van de financiering niet haalbaar was, hadden de consumenten de ontbindende voorwaarde in het koopcontract kunnen gebruiken. Hierdoor liet de adviseur de uiterste datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud verstrijken, waardoor de consumenten een boete van €11.000 aan de verkopers moesten betalen.

De consumenten benadrukken dat zij voortdurend contact hebben gehad met de adviseur via e-mail, WhatsApp en telefoon over hun financieringsvraag. De communicatie verliep via het zakelijke e-mailadres van de aangeslotene, waarbij de adviseur zijn e-mails ondertekende als partner bij de aangeslotene. Aangezien de adviseur ook op de website van de aangeslotene stond vermeld als werknemer, mochten de consumenten redelijkerwijs aannemen dat de adviseur voor de aangeslotene werkte.

Het verweer van de aangeslotene

De aangeslotene verwerpt de aansprakelijkheid voor de schade, omdat er volgens hen geen sprake was van bemiddeling bij het verkrijgen van financiering voor de consumenten. Er zou geen getekende opdracht tot dienstverlening zijn geweest, wat essentieel is voor bemiddeling. De adviseur heeft mogelijk aanvankelijk gedacht dat hij kon bemiddelen, maar heeft later waarschijnlijk vastgesteld dat dit niet mogelijk was, waardoor hij afzag van het openen van een klantdossier.

De aangeslotene vindt het onwaarschijnlijk dat er na de ondertekening van het koopcontract maandenlang niets zou zijn gebeurd. Ze suggereert dat er op zijn minst een aanvraag of e-mailcontact zou moeten zijn geweest, wat niet het geval lijkt te zijn.

Tot slot benadrukt de aangeslotene dat zij niet de juiste partij is om aansprakelijk te worden gesteld. De adviseur was geen werknemer van de aangeslotene, maar een zelfstandig ondernemer die was aangesloten bij de aangeslotene. De samenwerking tussen de aangeslotene en de adviseur is beëindigd, waardoor de adviseur verantwoordelijk is voor de schade.

Beoordeling verantwoordelijkheid aangeslotene

De commissie oordeelt dat de aangeslotene verantwoordelijk is voor de handelingen van de adviseur, aangezien de adviseur zich in naam van de aangeslotene presenteerde en de aangeslotene potentiële cliënten de indruk gaf dat de adviseur verbonden was aan de aangeslotene. Dit werd ondersteund door de vermelding van de adviseur op de website van de aangeslotene als zelfstandig financieel planner/hypotheekadviseur bij de aangeslotene. Daarom mochten de consumenten redelijkerwijs aannemen dat de adviseur bevoegd was om de aangeslotene te vertegenwoordigen bij hun financieringsaanvraag.

Verder concludeert de commissie dat er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen de consumenten en de adviseur, die kwalificeert als een overeenkomst van opdracht. Dit blijkt uit het regelmatige contact tussen beide partijen over de financieringsaanvraag, het aanleveren van documenten door de consumenten, en het mondeling overeenkomen van de kosten voor de dienstverlening. Het ontbreken van een getekende opdracht tot dienstverlening, het versturen van een factuur, of het aanmaken van een klantdossier staat volgens de commissie niet in de weg aan de totstandkoming van deze overeenkomst. De adviseur dient zich daarom te houden aan zijn wettelijke verplichtingen, waaronder de zorgplicht als opdrachtnemer.

Zorgplicht van de adviseur

De commissie hanteert artikel 7:401 van het Burgerlijk Wetboek als toetsingskader voor de zorgplicht van de adviseur. Dit betekent dat de adviseur de zorg van een goed opdrachtnemer moet betrachten, wat inhoudt dat hij zich redelijk bekwaam en handelend moet gedragen zoals van een vakgenoot mag worden verwacht. Dit omvat het bezitten van de nodige deskundigheid en vakkennis, het behartigen van de financiële belangen van cliënten naar beste weten en kunnen, en het zorgvuldig adviseren van cliënten. De adviseur moet ook relevante informatie inwinnen bij cliënten om ervoor te zorgen dat zijn adviezen passend zijn, en hij moet de voortgang van een hypotheekaanvraag bewaken, termijnen in de gaten houden en actie ondernemen bij vragen van de hypotheekverstrekker. Als de adviseur zich realiseert dat een gewenste hypotheek niet haalbaar is, moet hij dit communiceren met zijn cliënten.

Zorgplichtschending

De commissie concludeert dat de adviseur zijn zorgplicht jegens de consumenten heeft geschonden. Hij heeft niet genoeg moeite gedaan om voor het verstrijken van het financieringsvoorbehoud een passende financiering te vinden, en heeft nagelaten de consumenten te informeren dat zij van hun financieringsvoorbehoud gebruik moesten maken omdat hij de financiering niet kon regelen. Deze nalatigheid heeft tot schade geleid, waarbij de consumenten een boete van € 11.000,- aan de verkopers hebben moeten betalen omdat ze het perceel met garage niet konden kopen. Uit verklaringen blijkt dat de consumenten pas kort voor de passeerdatum beseften dat hun inkomen te laag was om de aankoop geheel te financieren zoals de adviseur had voorgehouden. Ook werd duidelijk dat de aangeslotene niet als intermediair kon dienen voor hun hypotheekverstrekker. De adviseur heeft deze knelpunten niet aan de consumenten kenbaar gemaakt, waarmee hij zijn zorgplicht heeft geschonden.

Conclusie

De commissie is van oordeel dat de aangeslotene in ieder geval de toerekenbare schijn heeft gewekt dat hij zich door de adviseur heeft laten vertegenwoordigen en dat hij aansprakelijk is voor de schade die is ontstaan door de zorgplichtschending van de adviseur. De klacht is gegrond.

Klik hier voor de volledige uitspraak van de Geschillencommissie Kifid.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u schade geleden als gevolg van de schending van de zorgplicht van uw financieel adviseur? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.