Makelaar meet foutief woonoppervlakte bij berekening taxatie

Een makelaar zou bij de taxatie van een woning een foutief woonoppervlakte hebben gemeten. Deze meting week meer dan 10m2 af van een meting van een derde partij.

Aanleiding

Klager en zijn ex-partner een procedure in kort geding gevoerd. Deze procedure is geëindigd met een schikking, waarin is overeengekomen dat de woning zal worden getaxeerd. EKZ Makelaars is aangewezen en heeft als bindend adviseur een taxatie uitgevoerd bij de woning van Klager en zijn ex-partner. Vooraf en gedurende de taxatie heeft Klager meermaals contact opgenomen met de taxateur. De taxateur heeft dit afgehouden in verband met zijn positie als onafhankelijk taxateur.

Op 4 juni 2018 heeft Object&co, in opdracht van geïntimeerde, een contra-expertise uitgevoerd voor de meting van het woonoppervlak van de woning. Hieruit bleek na taxatie dat het woonoppervlak, gemeten met de Meetinstructie, meer dan 10m2 afweek van de meting van EZK Makelaars.

De procedure in eerste aanleg

Geïntimideerde vorderde een verklaring voor recht dat EKZ Makelaars onzorgvuldig c.q. onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en dat EKZ Makelaars de als gevolg daarvan geleden schade dient te vergoeden. Klager beraamt de schade op € 51.000,-.

De rechtbank heeft de vordering toegewezen. Daartoe heeft de rechtbank – kort gezegd – overwogen dat EKZ Makelaars de taxatie niet heeft uitgevoerd zoals mocht worden verwacht van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot tevens in de hoedanigheid van bindend adviseur. Een deskundige moet de hoogte van de geleden schade nog bepalen.

De beoordeling in hoger beroep

EKZ Makelaars komt tegen de uitspraak van de rechtbank met drie grieven op. Grief 1 ziet op de door de rechtbank gehanteerde maatstaf voor het aannemen van aansprakelijkheid van EKZ Makelaars. Grieven 2 en 3 zien op de toepassing van de maatstaf en de daaraan verbonden conclusie.

Maatstaf

Uit artikel 7:401 BW volgt dat een bindend adviseur bij de werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moeten nemen. Echter, moet bij het aannemen van aansprakelijkheid van een bindend adviseur terughoudendheid worden betracht. Zo merkt het hof op: “Mede in het licht van de strikte maatstaf van artikel 7:904 lid 1 BW, moet ervan worden uitgegaan dat door een bindend adviseur gemaakte fouten pas tot aansprakelijkheid jegens een opdrachtgever kunnen leiden, indien het in hun verhouding tot de opdrachtgever in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn aan die fouten geen gevolgen ten nadele van de bindend adviseur te verbinden.” Ook in deze zaak wordt dus met enige voorzichtigheid gekeken worden naar de aansprakelijkheid van EKZ Makelaars.

Hoor en wederhoor

Het hof oordeelt dat Klager de stelling dat EKZ Makelaars (ook) voorafgaand aan de taxatie het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden onvoldoende heeft onderbouwd. Dat alleen de ex-partner van Klager aanwezig is is hiervoor onvoldoende, aangezien Klager ook was uitgenodigd.

Oppervlak woning

Tussen partijen is niet in geschil dat EKZ Makelaars bij de taxatie ten onrechte is uitgegaan van een oppervlak van de woning van 128 m2 in plaats van 138,2 m2. Aan de hand van de terughoudende toetsing van de aansprakelijkheid stelt het hof zich de vraag of het foutieve oppervlak van dusdanige invloed is geweest op de waardebepaling van de woning, dat hantering van dat onjuiste oppervlak tot aansprakelijkheid van EKZ Makelaars moet leiden. Naar het oordeel van het hof heeft Klager onvoldoende heeft aangevoerd over het effect van het onjuist woonoppervlak op de waardebepaling van de woning. EKZ Makelaars heeft daarentegen aangegeven dat het oppervlak allesbehalve van doorslaggevende aard is. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om aan het foutieve oppervlak geen gevolgen ten nadele van EKZ Makelaars te verbinden. Het hof vernietigt het tussen vonnis waarvan beroep en wijst de vorderingen van Klager af.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een accountant, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van een accountant of boekhouder. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de Accountantskamer of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.