Makelaar niet aansprakelijk voor onjuiste bestemming woning

Sinds februari 2008 waren eisers eigenaar van de woning. In de overdrachtsakte was vermeld dat het registergoed geleverd werd als huis. In juli 2018 wilden eisers het huis verkopen. Eisers namen daarop contact met Van Anken, een makelaar, dat de woning vervolgens heeft getaxeerd op € 445.000,00. Kopers hebben in september 2018 een bod van € 446.000 uitgebracht, dat door eisers is geaccepteerd.

Tijdens een geplande bespreking op 11 september 2018 hebben eisers Van Anken op de hoogte gesteld van de identiteit van de kopers en de hoogte van de overeengekomen koopprijs. Vervolgens hebben eisers met Van Anken een overeenkomst van opdracht gesloten, daarin is onder andere het volgende overeengekomen:

“De opdrachtgever heeft op 11-9-2018 aan het NVM-lid een door deze aanvaarde opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van afwikkeling van de verkoop van de woning aan [adres 1] .

Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen: € 1.500,- inclusief BTW. 1. Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat: a. (…) b. Het NVM-lid kosten maakt zoals hieronder vermeld (…) – (…) – kosten van onderzoek naar de juridische bepaaldheid van het object max. inclusief BTW NVT 1. Het object is te aanvaarden per wordt aanvaard per voor kerst 2018 2. De vraagprijs koopsom is bepaald op €446.000,- (…) 11. Tevens zal de makelaar de aankoopakte van de aan te kopen woning [adres 2] controleren en zonodig aanpassingen verrichten.”

Op 19 november 2018 berichtten de kopers Van Anken dat hun architect had ontdekt dat op de woning blijkens het geldende bestemmingsplan geen woonbestemming maar een agrarische bestemming rustte. De consequentie hiervan was dat de locatie alleen agrarisch mocht worden gebruikt en dat alleen agrarische bedrijfswoningen permanent bewoond mochten worden.

Nadat hij door hun advocaat was aangeschreven, zijn eisers in onderhandeling getreden met de kopers teneinde te komen tot levering van de woning en te voorkomen dat hij de overeengekomen boete van € 44.600,00 in verband met niet nakomen van zijn verplichtingen verschuldigd zou zijn. Uiteindelijk zijn eisers met de kopers overeengekomen dat de koopprijs zou worden verlaagd naar € 426,0000,00.

Het geschil

Eisers vorderen veroordeling van Van Anken tot betaling van 34.137,27 aan schadevergoeding.

De beoordeling

Welke verplichtingen voor Van Anken uit de overeenkomst van opdracht voortvloeiden, wordt allereerst bepaald door de inhoud van die overeenkomst. Van Anken heeft zich er in dit verband op beroepen dat die overeenkomst een beperkte strekking had, namelijk het opstellen van de koopovereenkomst en het begeleiden van de afwikkeling van de koop, te weten: het proces na het tekenen van de koopovereenkomst. Uit de inhoud van de overeenkomst van opdracht blijkt dat partijen inderdaad een beperkte mate van dienstverlening door Van Anken zijn overeengekomen. Van Anken heeft verder nog betwist dat het gestelde nalaten in de uitvoering van de opdracht van dienstverlening tot schade heeft geleid. Wanneer Van Anken wel had gesignaleerd dat op de woning een agrarische bestemming rustte en dat had gemeld, hadden eisers diezelfde aanpassingen in de koopovereenkomst moeten accepteren en dezelfde kosten moeten maken, als hij nu heeft gedaan.

Omdat de essentialia van de koopovereenkomst al waren overeengekomen bestond er volgens de rechtbank inderdaad geen plicht voor Van Anken om onderzoek te doen naar de juridische bepaaldheid van de woning.

De beslissing

De rechtbank wijst de vordering af.

Lees hier de hele uitspraak.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van de makelaar. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de tuchtrechter of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.