Uitspraak: De toepasbaarheid en toelaatbaarheid van online biedplatformen

Het Tuchtcollege Makelaardij heeft zich recentelijk uitgelaten over de toepassing van online biedplatformen door makelaarskantoren.

In de uitspraak gaat het Tuchtcollege in op de toepassing van een online biedplatform met het zogenoemde anti-sniping-systeem. Dit systeem houdt in dat de looptijd met tien minuten wordt verlengd als een bieder in de laatste minuten voor de deadline een bod uitbrengt, zo krijgen anderen nog de mogelijkheid om een hoger bod te plaatsen.

De huidige marktsituatie en transparantie

Het Tuchtcollege schijnt, voordat nader op het de toepasbaarheid in wordt gegaan, een licht op de huidige marktsituatie. Door een bovenmatig aantal belangstellenden, die bovendien vaak overbieden en bereid zijn gunstig flankerende voorwaarden te bieden, worden makelaars geconfronteerd met logistieke problemen. De makelaardij pleegt daarop in te spelen door niet vast te houden aan het systeem waarbij wordt door onderhandeld met een of enkele gegadigden. Veelal wordt hierbij geopteerd voor een systeem van inschrijvingen of een biedsysteem. Echter, wordt bij dergelijke systemen de makelaar vervolgens een gebrek aan transparantie verweten. Online biedplatformen kunnen hierbij een uitkomst leveren. Deze geven het voordeel van een automatische vastlegging van het biedproces. Na sluiting van het proces kan dan aan de deelnemers inzicht worden gegeven in het biedverloop.

Bezwaren

De online veiling is een digitale vorm van een verkoop bij opbod. Evenals bij een gewone veiling ‘in de zaal’ krijgt iedere gegadigde een gelegenheid een hoger bod uit te brengen na een eerder bod. Het Tuchtcollege merkt op dat dit systeem enkele bezwaren behelst. Allereerst heeft het systeem van verkoop bij opbod een prijsopdrijvend effect. Ook kan de sluitingstijd verschuiven, wat enige mate van onzekerheid over het aflooptijdstip en dus het moment van gunning met zich brengt. Ten slotte bieden onlinesystemen geen oplossing voor oneerlijke kopers of verkopers, in het gunningsproces kunnen nog steeds subjectieve factoren een rol spelen.

Toelaatbaarheid

Ondanks de bezwaren en mankementen is het Tuchtcollege van oordeel dat een onlinesysteem wenselijk is. Omdat een gedigitaliseerd proces meer waarborgen kan bieden op het vlak van transparantie en controleerbaarheid, wordt het onlinesysteem zelfs aangeraden. Daarbij wordt wel op enkele waarborgen gewezen; want ook met een digitaal systeem kan gerommeld worden. Dit brengt mee dat de beheerder van het onlinesysteem een derde moet zijn, niet de makelaar zelf of een beperkte groep samenwerkende makelaars. Het systeem dient ook een vorm van certificering te kennen, met name om te waarborgen dat na sluiting en gunning alle biedingen aan de deelnemers worden geopenbaard. In onderhavige zaak werd ook gewezen op de transparantie omtrent de regels van het platform. Op de website van de makelaar was te moeilijk te vinden hoe het platform werkte. Van de makelaar wordt verwacht dat hij cliënten en derden voldoende informeert.

Lees hier de hele uitspraak.

Lees hier een samenvatting van de uitspraak van het Tuchtcollege.

Zorgplicht Advocaten

Heeft u als klant, stakeholder of derde een klacht of schade geleden als gevolg van een fout van een makelaar, neem dan contact met ons op voor vrijblijvend gesprek. De advocaten van Zorgplicht Advocaten hebben jarenlange ervaring met het adviseren over de zorgplicht van de makelaar. Tevens hebben onze advocaten ervaring met het voeren van een klachtprocedure bij de tuchtrechter of het voeren van een procedure bij de civiele rechter.

Jamiro van de Wiel

Wij staan voor u klaar

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Neem contact op Laat ons u bellen
Monique Ebben

Wij helpen u graag

  • Tegen (financiële) dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant